Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 2 z 7

Zmiany ilościowe. Analiza. Spostrzeżenia

Warszawski rynek nowych mieszkań w latach 2001–2021. Podstawowe dane statystyczne o budownictwie mieszkaniowym w Warszawie w roku 2002

Po trudnych dla budownictwa mieszkaniowego w Warszawie ostatnich dwudziestu latach XX w., z których pierwsze dziewięć upłynęło w stanie wojennym i następujących po nich latach regresu gospodarki, a kolejne były okresem transformacji związanej z hiperinflacją, zapaścią w budownictwie spółdzielczym i powolnym rozwojem sektora deweloperskiego, pierwsze lata XXI w. stały się okresem szybkiego rozwoju nowego budownictwa mieszkaniowego, choć także niewolnym od trudnych momentów dla branży deweloperskiej.

Podstawą ukazania efektów działalności warszawskich deweloperów są statystyki GUS dla lat 2001–2021. Statystyki mieszkań oddanych do użytkowania do 2004 r. nie ukazują jednak odrębnie kategorii mieszkań oddawanych na sprzedaż i wynajem (w praktyce realizowanych przez deweloperów), łącząc je z kategorią efektów działań inwestorów indywidualnych. Warto jednak pamiętać, że w początkowym okresie działania sektora deweloperskiego znacząca część firm działała w formule prawnej działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną, a zatem – z perspektywy ówczesnej statystyki – inwestora indywidualnego.

Należy także dodać, że ogromna większość mieszkań spółdzielczych była de facto realizowana także w formule quasi-deweloperskiej, za ceny konkurencyjne do inwestycji oferowanych przez deweloperów.

Spojrzenie na wykres 1 pozwala na sformułowanie kilku podstawowych wniosków:

• Efekty działalności firm deweloperskich w Warszawie w latach 2001–2021 zmieniały się z powodu zmian koniunkturalnych na rynku mieszkaniowym. Należy pamiętać, że mieszkania oddane do użytkowania ilustrują zmianę klimatu na rynku z blisko dwuletnim opóźnieniem.
• W latach 2001–2004 widoczny jest regres budownictwa spółdzielczego i stabilizacja efektów działań firm deweloperskich na poziomie 7–9,5 tys. mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania. Lata 2010–2015 można natomiast określić jako czas stagnacji z produkcją na poziomie ok. 10–12 tys. rocznie.
• Najmniej mieszkań oddano do użytkowania w 2011 r., co było związane z globalnym kryzysem finansowym i w konsekwencji zahamowaniem rozpoczynania nowych inwestycji w 2009 r. Było to nieco ponad 7,6 tys. jednostek oddanych przez deweloperów i nieznacznie ponad 600 przez spółdzielnie mieszkaniowe.
• Najlepsze wyniki pod względem liczby mieszkań oddanych przez warszawskich deweloperów GUS odnotował w 2018 i 2020 r. – po 22,6 tys. jednostek.
• Łączną liczbę mieszkań oddanych przez warszawskich deweloperów w latach 2001–2021 można szacować na ponad 280 tys. Zatem około 30% obecnych zasobów mieszkaniowych Warszawy to efekt działalności firm deweloperskich. Kolejne 33 tys. to efekty spółdzielni mieszkaniowych.
• Budownictwo realizowane przez indywidualnych inwestorów ma stabilną, ale niewielką skalę – ok. 600–800 jednostek rocznie. Są to przede wszystkim domy jednorodzinne stawiane w peryferyjnych lokalizacjach, a ich liczba w ostatnich latach malała, co miało zapewne związek z bardzo wysokimi cenami działek budowlanych. Zamożni warszawiacy budujący domy jednorodzinne znajdują tereny budowlane w gminach otaczających miasto. Są one nadal konkurencją dla dużych mieszkań oferowanych przez deweloperów.
• We wszystkich pozostałych formach budownictwa, czyli w inwestycjach komunalnych, realizowanych przez TBS-y i inne podmioty publiczne, oddano do użytkowania w latach 2001–21 niecałe 6,4 tys. mieszkań, czyli nieco ponad 2% mieszkań zrealizowanych w tym okresie przez sektor deweloperski.

Cykliczne zmiany koniunktury widać wyraźniej na wykresie ukazującym liczby mieszkań, na których budowę wydawano pozwolenia i których budowy rozpoczynano w kolejnych latach. Statystyki dla sektora deweloperskiego dostępne są od 2005 r.

Widoczne są dwa okresy dobrej koniunktury: pierwszy w latach 2005–2008 i drugi w latach 2014–2019, z wyhamowaniem aktywności w roku 2020, spowodowanym pandemią Covid-19, i lekkim odbiciem w 2021 r. W najlepszym 2007 r. – w pierwszym okresie boomu – rozpoczęto budowę blisko 22 tys. mieszkań na sprzedaż, w szczycie koniunktury w 2018 r. – prawie 23,6 tys. jednostek. Widać także wyraźnie gwałtowny spadek w 2009 r.: z poziomu ok. 20 tys. w 2008 r. do mniej niż 10 tys. rozpoczętych.

Pod względem liczby oddawanych mieszkań w dzielnicach Warszawy statystyki dla okresu 2001–2021 są pełne tylko dla wszystkich kategorii inwestorów łącznie. Wynika z nich dominacja dzielnicy Białołęka, w której w tym okresie powstało blisko 51,5 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Drugą dzielnicą o największej liczbie oddanych jednostek mieszkalnych w tym okresie była Wola (prawie 32 tys.), a trzecią Mokotów (ponad 30 tys.).

Warto także podkreślić dwa okresy przyspieszenia budownictwa w rejonie Wilanowa, związane z budową Miasteczka Wilanów: najpierw w latach 2006–2009, a potem w latach 2016–2017.

Precyzyjniejsze dane, z podziałem na kategorie inwestorów, są dostępne od 2009 r. W tym okresie widać zwłaszcza ogromny rozwój budownictwa na Woli, skutkujący zwiększeniem liczby oddawanych w latach 2016–2020 do poziomu 3,3–4,6 tys. mieszkań rocznie. Widoczny jest także wzrost znaczenia dzielnicy Praga-Południe, z największą liczbą oddanych mieszkań w 2018 r.: prawie 3,1 tys.

Mieszkania oddane do użytkowania przez pozostałych inwestorów reprezentują głównie budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, choć w przypadku mieszkań z kategorii na sprzedaż lub wynajem są to także nieliczne w Warszawie domy jednorodzinne budowane przez firmy deweloperskie. Przeciętna powierzchnia oddanego do użytku mieszkania przez deweloperów w latach 2006–2007 przekraczała nawet 70 m², jednak w ostatnim czasie ponownie maleje i w latach 2016–2020 wg danych GUS wynosiła średnio ok. 56 m². Z pewnością miało na to wpływ zjawisko inwestowania w mieszkania na wynajem i dostosowywanie przez deweloperów oferty do tej części popytu.

W porównaniu z Europą Zachodnią mieszkania budowane w Warszawie są nadal wyraźnie mniejsze. Zdecydowanie najmniejsze są oddawane do użytkowania te w sektorze publicznym – przeciętna powierzchnia użytkowa w ostatnich pięciu latach wynosiła ok. 43 m². Powierzchnie te wahały się wprawdzie w kolejnych latach, ale trudno mówić o wyraźnym trendzie wzrostowym lub spadkowym.

Znaczenie nowego budownictwa mieszkaniowego w rozwoju miasta dobrze ilustrują dane o łącznej powierzchni budynków oddanych do użytkowania. Dane pozwalające na ukazanie wpływu sektora deweloperskiego są dostępne od 2005 r. Mieszkania w budownictwie wielorodzinnym to przeciętnie ok. 60% całej powierzchni budowanej w mieście, a po dodaniu domów jednorodzinnych wartość ta przekracza 2/3. Bez przesady można stwierdzić, że rozwój Warszawy w tym okresie był zdominowany przez budownictwo mieszkaniowe.

Kolejna mapa ilustruje wkład poszczególnych dzielnic Warszawy w ten rozwój. Największe znaczenie miały: Białołęka, Wola, Praga-Południe, Mokotów i Wilanów. Do dzielnic o znaczącej skali aktywności można także zaliczyć: Bemowo, Bielany, Żoliborz, Ursus i Ursynów, a po prawej stronie Wisły – Targówek.