Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 3 z 7

Kto jest odbiorcą nowo budowanych mieszkań? Podział rynku mieszkaniowego na podstawowe segmenty w zależności od docelowego adresata, a tym samym standardu i ceny

Budujemy różne budynki, w różnych standardach i lokalizacjach, w zależności od tego, kto będzie nabywcą i użytkownikiem projektowanych w nich lokali. Trudno jest wprowadzić jednoznaczne kryteria podziału rynku mieszkaniowego na poszczególne segmenty adresatów, a w konsekwencji ich pozycje w rankingu jakościowym. Niemniej ten podział występuje z reguły jako indywidualnie dookreślany przez samych zainteresowanych i dla wielu osób przymierzających się do zainwestowania w lokal mieszkalny stanowi on istotne kryterium wyboru mieszkania. Nie da się ukryć, że deweloperzy robią wiele, by „ułatwić” dokonanie takiego wyboru poprzez skierowanie zainteresowania potencjalnego nabywcy na przygotowywaną właśnie przez nich inwestycję, nadając jej odpowiednie przydomki typu: apartamenty, klasa premium, unikatowa inwestycja, TOP klasa, inteligentne apartamenty, butikowa inwestycja itp. Raczej zawyżając, co zdaje się oczywiste, jej walory. Na podstawie wieloletniego doświadczenia i znajomości rynku osobiście skłaniamy się do wyodrębnienia na własne potrzeby trzech głównych segmentów rynku nowo budowanych mieszkań w Warszawie, wziąwszy pod uwagę oczekiwania i możliwości nabywcze przyszłych odbiorców:

• segment mieszkań popularnych (obejmujący też mieszkania najtańsze) – adresowany do najliczniejszej grupy odbiorców chcących zaspokoić podstawowe potrzeby posiadania własnego niedrogiego mieszkania;
• segment mieszkań apartamentowych – skierowany do znacznie mniejszej grupy odbiorców lepiej sytuowanych, klasy średniej, często chcących poprawić swoją sytuację mieszkaniową lub traktujących zakup jako lokatę na przyszłość;
• segment apartamentów premium top – adresowany do odbiorców z reguły niezamierzających mieszkać w lokalach nabytych w tychże obiektach. Zapewnia nabywcy prestiż, perspektywę, gwarancję dobrej lokaty i wzrostu wartości w czasie.

Oczywiście nie ma jasnych kryteriów pozwalających na ustalenie dokładnych granic pomiędzy poszczególnymi segmentami. Projekty inwestycyjne różnią się lokalizacjami, układem funkcjonalnym, strukturą mieszkań, standardem technicznym, jakością rozwiązań architektonicznych, wystrojem wnętrz, otoczeniem itp. oraz dziesiątkami cech i szczegółów, nie zapominając o sposobie zarządzania budynkiem czy prowadzenia marketingu i sprzedaży. Jedne inwestycje mają świetną lokalizację lub indywidualne wykończenie wnętrz części wspólnych, ale np. słabszą akcję promocyjno-marketingową. Inne odwrotnie, ale np. oferują całodobową obsługę portierską. Na koniec i tak z reguły przy ostatecznym wyborze decyduje u kupującego stosunek emocjonalny do inwestycji i często tzw. suwak cenowy na zimno konfrontujący oczekiwania z dostępnym poziomem ceny i zasobnością portfela. Ten model segmentyzacji rynku mieszkaniowego potwierdza, przy uwzględnieniu mało istotnych różnic w samym nazewnictwie, ocena Mariana Brulińskiego, współzałożyciela i prezesa platformy internetowej OBIDO, oparta bardziej na „suwaku” ceny ofertowej za mieszkanie czy też ceny 1 m² PUM.

„Segmentyzacji rynku pierwotnego dokonywać możemy bardzo różnie, np. w zależności od oczekiwań ich nabywców, a w praktyce realizacyjnej i marketingowej – od ich standardu, lokalizacji, czy np. ceny. Trzeba jednak pamiętać, że jakakolwiek systematyka jest tu umowna i może różnić się w zależności od potrzeb, dla jakich ją przyjmujemy. Jedną z podstawowych klasyfikacji będzie podział nieruchomości na cztery grupy, bazujące na ich cenach ofertowych:

• mieszkania najtańsze – poniżej 250 tys. zł – stanowiące dziś ok. 2,5% ofert (w Warszawie ten segment analogicznie zdefiniujemy jako mieszkania poniżej 350 tys. zł). Zlokalizowane na peryferiach, ze słabą komunikacją, i budowane w najniższym standardzie.
• segment popularny – bardzo szeroki segment (stanowiący ok. 90% w największych miastach i odpowiednio ok. 80% w Warszawie), w którym rozkład cen jest niemal idealnie równomierny. Taki rozkład występuje powyżej segmentu najtańszego aż do ok. 1 mln zł ceny ofertowej. To powoduje, że ewentualny dalszy podział tego segmentu na mniejsze części możemy w zasadzie przyjmować dowolnie (np. podział na mieszkania do 500 tys. zł i powyżej 500 tys. zł podzieli nam ten segment niemal dokładnie na pół).
• segment premium – z cenami pomiędzy 1 mln a 2 mln zł. Najczęściej definiuje go lokalizacja w prestiżowych rejonach miasta, często w centrum. Wyższe wymagania klientów w tym segmencie pociągają za sobą dalsze konsekwencje m.in. w postaci wyższego standardu budowy. Na 7 rynkach ten segment stanowi ok. 7% oferowanych lokali, ale w Warszawie to dziś aż 13% ofert.
• segment hi-end – nieruchomości z cenami powyżej 2 mln zł. Na 7 największych rynkach – 0,5%, w Warszawie – 1,5%. Tutaj rzadziej zakup nieruchomości zaspokaja po prostu potocznie rozumiane potrzeby mieszkaniowe. Często jest to zakup w celu podkreślenia statusu społecznego, zaspokojenia potrzeb konsumpcyjnych, czy lokaty kapitału (niekiedy B i C).

Trzeba pamiętać, że dla każdego miasta zarówno definicje, jak i proporcje pomiędzy poszczególnymi segmentami będą niekiedy dość istotnie się różnić. […]”.

W praktyce w odniesieniu do cen 1 m² PUM z początku 2022 r. wg OBIDO udział poszczególnych segmentów w rynku pierwotnym sprzedaży mieszkań w Warszawie i na tle siedmiu największych miast w Polsce kształtował się następująco:

„mieszkania najtańsze – 2,5%

• 7 miast – poniżej 6000 zł /m²
• Warszawa – poniżej 8000 zł /m²

segment popularny – powyżej najtańszych, do 15 000 zł /m²

• 7 miast – 87%
• Warszawa – 78%

segment premium – od 15 000 do 25 000 zł /m²

• 7 miast – 9,5%
• Warszawa – 17%

segment hi-end – powyżej 25 000 zł /m²

• 7 miast – 1%
• Warszawa – 2,5% […]”.

Jak widać, najliczniejszą grupę odbiorców stanowią osoby, które chcą po prostu zaspokoić najbardziej podstawową potrzebę posiadania własnego mieszkania za dostępną cenę i dla których przeznaczony jest segment mieszkań popularnych, w tym tych najtańszych.

Adresatem olbrzymiej większości nowo powstających lokali mieszkalnych są „zwykli zjadacze chleba” i pod ich potrzeby, a przede wszystkim pod ich możliwości finansowe, często definiowane tzw. zdolnością kredytową, są one realizowane. To z myślą o nich jako przyszłych mieszkańcach funkcjonuje główny segment rynku mieszkaniowego w Warszawie i aglomeracji. Brak jest jednoznacznych miarodajnych danych, jaka jest skala tego segmentu. Ale można sadzić, również na podstawie przedstawionych danych, że 70–80% wszystkich realizowanych mieszkań jest adresowanych do tej grupy klientów. Autorzy modnych ostatnio portali i artykułów o patodeweloperach, rozprawiający prześmiewczo o różnych, niekiedy kuriozalnych na pierwszy rzut oka rozwiązaniach mieszkań, powinni pamiętać, że w każdym z tych ośmieszanych mieszkań mieszkają ludzie i jeszcze się z tego cieszą, bo tylko na takie mieszkanie było ich stać.

Nie jest winą deweloperów, że w wyniku liberalnej polityki miasta w ostatnich 20–30 latach zasoby komunalne zmniejszyły się ok. trzykrotnie i dziś to ok. 80 tys. mieszkań. Było to wynikiem przeprowadzenia przez miasto szeroko zakrojonej prywatyzacji lokali komunalnych i umożliwienia ich wykupu przez dotychczasowych najemców na korzystnych warunkach. Niestety w zamian nie odtworzono w istotnym zakresie utraconych zasobów.

W minionych dwudziestu latach przeszliśmy przez kilka rządowych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego, kilka rodzajów ulg podatkowych, począwszy od „Mieszkania na Wynajem”, „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla młodych”. Wszystkie one miały pewien wpływ na pobudzenie rynku budowy mieszkań, ale oczywiście daleko im było do rzeczywistego rozwiązania problemu braku mieszkań i przegęszczenia istniejących zasobów. Największe zaangażowanie budżetu pochłonął chyba program „Rodzina na Swoim”, z którego skorzystało ok. 200 tys. rodzin w latach 2007–2013 (zakończył się w 2021 r.). Polegał on na przejęciu przez budżet spłaty przez osiem lat odsetek kapitałowych od kredytów zaciągniętych przez określoną grupę młodych klientów. Znacznie mniejszy zasięg miał program „Mieszkanie dla młodych”, dostępny w latach 2013–2018, polegający na jednorazowym dofinansowaniu z budżetu do wkładu własnego kupującego mieszkanie i był adresowany do osób młodych spełniających dodatkowe kryteria. W Warszawie maksymalna kwota dopłaty wynosiła ok. 28 tys. zł. Pomimo szumnych zapowiedzi skala zaangażowania budżetu w ten program wynosiła rocznie ok. 500 mln zł, co przy skali dzisiejszych transferów socjalnych oscylujących wokół kwoty 40 mld na rok pokazuje, że również państwo nie przykładało i nie przykłada zbyt dużej wagi do rozwiązania problemów mieszkaniowych swoich obywateli.

Co ciekawsze, zastosowanie rachunku ciągnionego dla wszystkich tych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego pokazuje, że były to programy w kategoriach ekonomicznych co najmniej samofinansujące się, czyli nieobciążające budżetu. Rzecz w tym, że niewielkie nakłady poniesione ze strony państwa uruchamiały kilkunastokrotnie większe nakłady ze strony inwestorów prywatnych, a w konsekwencji aktywność gospodarczą przynoszącą państwu w formie PIT, CIT i VAT wpływy znacznie wyższe od poniesionych nakładów i wpływały na nakręcanie koniunktury w wielu innych sektorach gospodarki.

W każdej społeczności funkcjonuje znacząca grupa osób, których możliwości finansowe pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych tylko na podstawowym poziomie, a często poniżej niego. Z powodu bierności państwa to właśnie ta grupa jest dziś znaczącym klientem firm deweloperskich. I to właśnie z myślą o takim kliencie jest realizowana dziś duża część mieszkaniowych projektów deweloperskich w Warszawie i okolicy. Potwierdzeniem tego jest m.in. średnia wielkość mieszkań budowanych w ostatnich latach przez deweloperów w zabudowie wielorodzinnej oscylująca, jak wspomniano, wokół 56 m², pozostająca od lat na zbliżonym poziomie z minimalnymi zmianami będącymi wynikiem cykli koniunkturalnych w budownictwie i powiązanych z lepszą lub gorszą sytuacją na rynkach finansowych. Po odjęciu mieszkań większych o powierzchni użytkowej powyżej 60 m², podbijających tę średnią, a stanowiących 30–38%, ciągle największą grupę budowanych mieszkań stanowią te o pow. 45–48 m² z dwoma niewielkimi sypialniami, łazienką i otwartym pokojem dziennym (ostatnio coraz częściej) połączonym z kuchnią, w których mieszka od dwóch do czterech osób. To nie są mieszkania dla bogaczy. Daleko nam jeszcze do uzyskania wskaźnika oczekiwanej średniej powierzchni mieszkania na osobę w wysokości 35 m²/osobę.

Analiza materiałów zawartych w cyklicznie publikowanych od kilkunastu lat raportach NBP dotyczących rynku nieruchomości w Warszawie i aglomeracji warszawskiej nie pozostawia złudzeń. W latach 2002–2021 struktura oddawanych do użytkowania i sprzedawanych przez deweloperów mieszkań – zarówno wg wielkości ich powierzchni użytkowej, jak i liczby pokoi, uległa tylko niewielkiej poprawie. Wskaźnik udziału niewielkich mieszkań o powierzchni użytkowej do 60 m² w puli wszystkich sprzedanych mieszkań w Warszawie i aglomeracji pozostawał w tym czasie prawie bez zmian. W 2002 r. wynosił on dla mieszkań o powierzchni użytkowej do 60 m² – 73%, przy czym dla mieszkań o powierzchni użytkowej do 40 m² – 32%, a w 2021 r. wynosił odpowiednio: 64,2% i 23,8%. Ale gdyby dane z 2021 r. porównać z rokiem 2006, kiedy takie mieszkania stanowiły 63% i 28%, to postęp okazałby się już tylko iluzoryczny.

Do podobnych wniosków skłania też porównanie wskaźnika pokazującego udział mieszkań mających do trzech pokoi w globalnej liczbie sprzedanych/ kupionych mieszkań na rynku pierwotnym. Wskaźnik ten w pewnym zakresie mówi o komforcie życia i ma wpływ na ocenę przeludnienia mieszkań. Otóż w 2021 r. był on identyczny jak w 2006 r. i wynosił 86%. Nic więc dziwnego, że wg danych Ministerstwa Rozwoju z 2020 r. wskaźnik przeludnienia w Polsce wynosił 39,2% przy przeciętnej w UE na poziomie 15,5%. Dobrze, że przynajmniej pod względem wskaźnika deprywacji nowe mieszkania zdecydowanie przyczyniają się do jego poprawy, a tym samym do polepszenia warunków mieszkaniowych, ponieważ wszystkie są wyposażone w wymagane przepisami prawa instalacje techniczne i odpowiadają najnowszym standardom technicznym i technologicznym. Pod tym względem jesteśmy lepsi od średniej UE i wyprzedza nas tylko siedem krajów. Niemniej w omawianych dwudziestu latach budowane mieszkania były mniejsze niż istniejąca średnia warszawska, oscylująca między 58 m² a 59 m², choć bardzo zróżnicowana w zależności od lokalizacji (45–46 m² na Pradze-Północ i Woli przy ponad 100 m² w Wesołej i Wawrze) Potwierdza to tylko fakt, że wciąż zdecydowanej większości naszych klientów nie jest stać na nabycie dużego mieszkania odpowiadającego ich faktycznym, a nie zredukowanym przez ocenę własnych możliwości potrzebom. Składa się na to szereg przyczyn, począwszy od wysokiej relacji ceny mieszkania do średniorocznych zarobków (wskaźnik dla 70-metrowego mieszkania to ok. 7,5 r.), poprzez zmienne i niedające gwarancji bezpieczeństwa stopy procentowe kredytów hipotecznych, ograniczoną skłonność banków do udzielania kredytów dodatkowo chłodzoną okresowo regulacjami KNF, a na braku wsparciu ze strony rządu i samorządu kończąc. I to też powoduje, że deweloperzy realizujący projekty mieszkaniowe dla tej istotnej grupy odbiorców muszą dopasować swój produkt do ich możliwości finansowych.

W związku z tym inwestycje z segmentu mieszkań popularnych są realizowane na mniej atrakcyjnych terenach, gdzie grunty są tańsze, w większym oddaleniu od centrum miasta, w dzielnicach o mniejszym prestiżu, częściej po prawej stronie Wisły i na obrzeżach Warszawy. Trzeba też przyznać, że część deweloperów unika realizacji obiektów dla mniej zamożnej grupy klientów, ponieważ inwestycje takie nie są aż tak atrakcyjne z ekonomicznego punktu widzenia. A i efekt końcowy pod względem standardu i estetyki jest wynikiem szeregu ograniczeń i rezygnacji w stosunku do rozwiązań stosowanych w innych inwestycjach. Dlatego też w swoich portfolio niezbyt chętnie chwalą się takimi inwestycjami i nie nazbyt je eksponują pomimo obiektywnie sporej liczby takich realizacji w ich portfelu. To nie znaczy, że inwestycje takie mają być z założenia ułomne pod względem funkcjonalnym, estetycznym czy technicznym. Wręcz przeciwnie, konkurencja na rynku i wzrastająca świadomość oczekiwań ze strony klientów i środowiska sprawiają, że i w tym segmencie rynku powstają projekty bardzo atrakcyjne, o ciekawej, niebanalnej architekturze z indywidualnie rozwiązanymi częściami wspólnymi wewnątrz i zewnątrz budynków, przy zastosowaniu dobrych materiałów i wysokiej jakości wykonawstwa.

Niemniej w osiedlach z tego segmentu, szczególnie tych realizowanych w pierwszej dekadzie XXI w., trudno znaleźć ogólnodostępne parkingi dla gości, usługi w parterach są rzadkością lub nie ma ich wcale, a wszechobecne ogrodzenia dominują w przestrzeni, przesłaniając odbiór innych elementów jej zagospodarowania. Kryterium zapewnienia poczucia bezpieczeństwa zdominowało wówczas inne potrzeby, jak np. czytelność i estetykę budynków i ich otoczenia. Przykładem tego mogą być osiedla w Ursusie, na Białołęce, Targówku czy w gminach podwarszawskich, takich jak chociażby Ząbki, gdzie zaparkowanie przez przyjezdnego czy zobaczenie wnętrza osiedla graniczy z cudem. Na zmiany w tym aspekcie przyszedł dopiero czas w kolejnej dekadzie. W późniejszych realizacjach kwestie ochrony budynku i wydzielania stref o różnej możliwości dostępu rozwiązywano już w sposób bardziej subtelny i niedominujący przestrzeni. Coraz częściej budowano miejsca parkingowe dla gości, najchętniej w pasach dróg zewnętrznych, o ile pozwalały na to władze lokalne i lokale usługowe w parterach od strony głównych ulic.

Kluczowe i tak pozostaje zawsze stworzenie takiego szeroko rozumianego produktu, tj. projektu mieszkania wraz z całym marketingowo-sprzedażowym „oprzyrządowaniem”, który bez względu na faktyczny jego standard, ale dzięki dostosowaniu do aktualnej sytuacji na rynku, będzie w zasięgu możliwości finansowych nabywcy. Znaczny udział w tym segmencie rynku mają od lat mniejsze lub mniej znane firmy deweloperskie, znajdując tam niszę do rozwijania swojej działalności i realizacji własnych pomysłów. Pod względem ilościowym na rynku tym dominują jednak wielcy gracze ze swoimi projektami realizowanymi na dużych działkach, oferujący nawet po kilka tysięcy lokali w ramach jednej lokalizacji. Jednym z pierwszych, choć niekoniecznie największym, była firma J.W. Construction Holding SA, stawiająca sobie przez lata za jeden z głównych celów realizację inwestycji dla niezbyt zamożnego klienta. Zwraca też uwagę na ten aspekt działalności na swojej stronie internetowej: „Naszą misja jest dostosowanie bieżącej polityki sprzedaży do zmian wynikających z regulacji rządowych i sytuacji makroekonomicznej w kraju. Wszystkie prowadzone przez nas działania mają na celu umożliwienie [!] klientom kupno mieszkania, o jakim zawsze marzyli […]”. Tylko tyle i aż tyle. Firma działająca od 1993 r. na rynku warszawskim, mogąca pochwalić się w ciągu minionych 29 lat wybudowaniem 34 tys. mieszkań i 600 domów jednorodzinnych, w większości w Warszawie i na jej obrzeżach. Przegląd ich realizacji z poszczególnych lat jest znakomitą ilustracją zmian, jakie przeszło na naszych oczach w tym czasie budownictwo mieszkaniowe w Warszawie. (Przykładowe realizacje J.W. Construction Holding SA: 1) os. Nowodwory – 1999 r.; 2) TBS Warszawska Wenecja – 2003 r.; 3) Dębowy Park – 2004 r.; 4) Ostrobramska – 2005 r.; 5) os. Górczewska – 2009 r.; 6) Lewandów Park I, ul. Lewandów – 2010 r.; 7) Zielona Dolina, ul. Zdziarska – 2013 r.; 8) Oxygen – 2013 r.; 9) Varsovia Apartamenty – 2019 r.; 10) Bliska Wola DK – 2021 r.).

Reprezentatywne dla tego segmentu są liczące po kilkaset a nawet kilka tysięcy lokali realizacje dużych firm realizowane na dużych działkach, takie jak: osiedla Głębocka, Moderna, Derby, Wilno, Stacja Grochów, Adria przy ul Jugosłowiańskiej firmy Dom Development, Firmy mogącej się pochwalić sprzedaniem w Warszawie w minionych 20 latach ok. 37 000 mieszkań. Zaprojektowane przez HRA Architekci wspomniane Osiedle Wilno, liczące dziś ponad 7000 mieszkańców swoja atrakcyjność zawdzięcza kameralnej, trzypiętrowej zabudowie, ogólnodostępnym strefom rekreacji umożliwiającym integrację mieszkańców i bogatej ofercie usług. Na terenie osiedla funkcjonują żłobek, przedszkole, centrum medyczne, apteki, pralnia sklepy i kawiarnia, a komunikację publiczną oprócz autobusów zapewnia zlokalizowana przy osiedlu, wybudowana przez Dom Dewelopment stacja kolejowa Warszawa Zacisze. Osiedle Wilno wydaję się być charakterystycznym i pozytywnym przykładem zmian jakie zaszły w ostatnich latach w podejściu Deweloperów do realizowanych przez nich zespołów mieszkaniowych adresowanych do niekoniecznie najbardziej zamożnego klienta. Potwierdzeniem tej tezy są osiedla Praga Arte, Praga Deco, Stacja Nowy Ursus, Forum Wola przy Jana Kazimierza firmy Roobyg,mającej na swym koncie łącznie ok.13400 zrealizowanych lokali mieszkalnych w Warszawie; os.os. Zacisze, Zacisze bis, Gocławska, Malborska, Sulejkowska, Mińska 69 firmy Budimex – Spravia (łącznie ok.8000 zrealizowanych mieszkań), os.os. Centro Ursus, Nowy Targówek, Nowe Bemowo firmy Atal,; os.os. Dobrolin, Miasto Wola, dobra Wola, Wola Nowa przy Wolskiej i Jana Kazimierza firmy Dantex i wiele, wiele innych, których nie sposób tu wymienić.

Większość zrealizowanej zabudowy mieszkaniowej na Białołęce, Targówku, Bródnie, Pradze-Północ (z kilkoma wyjątkami – Koneser, Port Praski), Pradze-Południe (bez Saskiej Kępy i Soho), w Rembertowie, Wawrze, na Ursynowie, we Włochach, w Ursusie, na Dalszej Woli, Bemowie, nie mówiąc o całym wianuszku gmin otaczających Warszawę w granicach administracyjnych i takich miastach, jak: Pruszków, Piastów, Piaseczno, Wołomin, Otwock, to zabudowa z segmentu mieszkań popularnych, nie wyłączając z tego pakietu również większości powstałych tam domków jednorodzinnych, często budynki z dwoma mieszkaniami, sprzedawanymi jako wyodrębnione samodzielne lokale. Oczywiście na każdym z tych obszarów można znaleźć wiele realizacji aspirujących do zaliczenia ich do segmentu wyższego, tzn. budynków apartamentowych, mieszkań, które znajdują swoich nabywców wśród grupy ludzi lepiej uposażonych, zdeterminowanych do zamieszkania w mniej prestiżowej ze względu na położenie lokalizacji, ale położonej np. bliżej ich miejsca pracy, znajomych, rodziny lub z innych powodów, chociażby niższej ceny m² niż na Mokotowie czy w Śródmieściu. Z reguły takie obiekty charakteryzują się atrakcyjniejszą niż otaczająca je architekturą, wyższą jakością wykończenia elewacji, wnętrz i otoczenia. Przypisywanie ich do jakiegoś konkretnego segmentu mija się z celem, bo i tak pozycjonuje je cena, jaką gotowi są zapłacić klienci za mieszkanie w tym, a nie innym budynku.

Mieszkania Apartamentowe

Odrębną, zdecydowanie mniej liczną grupę stanowią budynki tzw. segmentu mieszkania apartamentowe, w których lokale są wykorzystywane przez ich zamożnych właścicieli na cele mieszkaniowe, często z zamiarem dokonania zmiany i poprawy dotychczasowych warunków bytowych lub jako drugie/ trzecie mieszkanie właściciela przeznaczane na wynajem lub lokatę kapitału. Mowa o budynkach często określanych potocznie jako apartamentowce. Stawiane są w dobrych, chodliwych, cieszących się prestiżem lokalizacjach, modnych, skupionych wokół centrum miasta, takich dzielnicach jak: Śródmieście, Górny Mokotów, Żoliborz, Bliska Wola, Bielany, Saska Kępa, a od jakiegoś czasu Kamionek czy Praga-Centrum, z dogodnym dostępem do usług, infrastruktury komunikacyjnej i społecznej. Ich odbiorcami są ludzie o ustabilizowanym statusie społecznym, dobrze zarabiający, prowadzący własne biznesy, o wyrobionych gustach i oczekiwaniach. Można powiedzieć: należący do klasy średniej, a nawet średniej plus. To w tym segmencie realizują się ambitne zamierzenia deweloperów i projektantów.

Większe budżety, wynikające z  większej zasobności klientów, oraz ich większe oczekiwania wobec dewelopera powodują, że z myślą o nich realizuje się inwestycje kosztowniejsze, lokalizowane na droższych terenach, o rozwiązaniach funkcjonalnych zapewniających nie tylko poczucie bezpieczeństwa, ale również komfortu. Elegancko urządzone otoczenie z parkingami dla gości, bujna już od momentu zasiedlania zieleń i gama ogólnodostępnych usług handlu i gastronomii, całodobowa portiernia, systemy inteligentnego sterowania dostępem do mieszkania i urządzeniami wewnątrz mieszkania, indywidualny wystrój wnętrz, pozwalający na pełną identyfikację z miejscem zamieszkania, designersko urządzone przestrzenie do rekreacji dla dorosłych i zabaw dla dzieci to dzisiaj prawie standard w tego typu budynkach. Coraz częściej klientowi oferuje się tu wykończenie mieszkania pod klucz wg indywidualnego, „skrojonego” pod jego oczekiwania projektu. Z reguły ich sprzedaż wiąże się dla dewelopera z koniecznością przeprowadzenia indywidualnej akcji promocyjnej, mającej przekonać klienta o wyjątkowych i niepowtarzalnych walorach tej właśnie inwestycji. Jeśli chodzi o przykłady dobrej, ambitnej architektury autorstwa renomowanych pracowni projektowych, zrealizowanej z troską o jakość i detal, to na pewno najwięcej ciekawych obiektów znajdziemy w tym właśnie segmencie mieszkaniówki. Zielony Żoliborz, Browary Warszawskie, Koneser, Port Praski, Soho, Elektrociepłownia Powiśle, Fort Służew, Marina Mokotów, Żoliborz Artystyczny, 19. Dzielnica, Oxygen, Varsovia Apartamenty to tylko nieliczne z nich.

Apartamenty Premium

Warto mieć świadomość, że w tej wielkiej masie nowo powstałych budynków mieszkaniowych tylko niewielką, kilkuprocentową część stanowią topowe inwestycje zaliczane do tzw. segmentu apartamentów premium (hi-end), typu Cosmopolitan firmy Tcit, Złota 44 firmy BBI, czyli tzw. Żagiel Libeskinda, Klimt House, Rotunda Dynasy oraz Topiel No 18 Marvipolu, Fisac Apartament Powiślie ora Foksla 13-15 Modrny, Apartamenty przy Morskim Oku Budlex‑u, Finale Apartmets Ekopark-u, Aartamnty Parkowa zlokalizowane w Śródmieściu i na Mokotowie oraz inne butikowe inwestycje w tych rejonach a nawet na Saskiej Kępie. Ich prestiż to nie tylko świetna lokalizacja oraz wybitna architektura zapewniona przez renomowanych projektantów o światowych nazwiskach. To także rozwiązania funkcjonalne i techniczne zapewniające ich użytkownikom komfort i wygodę, możliwość korzystania na miejscu z pomieszczeń fitness, rekreacji dla dorosłych i dzieci, lokali gastronomicznych, tarasów widokowych, sal konferencyjnych, całodobowej recepcji z concierge, wielu dodatkowych udogodnień i usług czy – jak w przypadku Złotej 44 – prywatnego basenu.

Te topowe inwestycje niekiedy tracą swój status w wyniku np. powstania w sąsiedztwie innych obiektów deprecjonujących zalety lub prestiż lokalizacji. To jest jedno z niewielu ryzyk związanych z inwestowaniem w ten segment rynku mieszkaniowego. Co do zasady obiekty z tego segmentu rynku niekoniecznie mają służyć rzeczy zdawałoby się podstawowej, a mianowicie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Głównym celem ich powstawania jest umożliwienie właścicielom nabytych lokali w tego typu obiektach, poza poprawą własnego samopoczucia i podkreśleniem statusu społecznego, w miarę bezpiecznego lokowania kapitału poprzez posiadanie tzw. drugiego mieszkania (i kolejnych) i oczekiwanie na znaczący zwrot kapitału – rzadziej poprzez wynajem, częściej poprzez w miarę pewny, spodziewany dla lokali sytuowanych w takich obiektach, wzrost wartości w czasie.

Niekorzystną konsekwencją takiego mechanizmu jest fakt, iż tego typu mieszkania przez większą cześć roku w znacznej części nie są zamieszkałe ani wynajmowane. Skutkiem tego jest skierowanie strumienia kapitału głównie do dewelopera i ograniczenie napływu zasobów finansowych do lokalnej infrastruktury społecznej i usługowej, hamując jej rozwój. W skali masowej zjawisko to ma niekorzystny wpływ na jakość życia dotychczasowych mieszkańców takich rejonów miasta, już wcześniej zaliczanych do najbardziej luksusowych, bo to właśnie tam najchętniej lokalizuje się obiekty z tego segmentu. Lokalne władze próbują walczyć z tym zjawiskiem. W wielu krajach Zachodu tego typu niezamieszkałe i niewynajmowane nieruchomości lub tylko nawet zwykłe tzw. drugie domy obłożone są dodatkowymi, często wysokimi podatkami. Na szczęście w Warszawie liczba tego typu obiektów jest niewielka. I ich obecność raczej wpływa na poprawę ładu przestrzennego miasta i podniesienie prestiżu stolicy, niż miałaby generować istotne problemy społeczne.