Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w latach 2001–2020/21 oczami dewelopera

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 1 z 7

Wstęp

Lata 2001–2020 to okres istotnych zmian w sektorze budownictwa mieszkaniowego w Warszawie. Zmiany te w równym stopniu odnoszą się zarówno do sfery jakościowej, jak i ilościowej. O ile lata 90. kojarzą się nam ze spontanicznym dźwiganiem się z zapaści i marazmu schyłku poprzedniego ustroju, o tyle dwie pierwsze dekady XXI w. zapiszą się w naszej pamięci jako okres niezwykle dynamicznego rozwoju. Skalę tego zjawiska można porównać chyba tylko do radosnych lat odbudowy i podnoszenia z ruin powojennej Warszawy. W latach 2001–2020 wybudowano w stolicy około 320 tys. nowych mieszkań, z czego 280 tys. było efektem pracy deweloperów. Warto mieć świadomość, że około 70% całej powierzchni komercyjnej, która powstała w mieście w tym okresie, to mieszkania, Mieszkania zbudowane w ciągu ostatnich 20 lat przez firmy deweloperskie to dziś ponad ¼ całych zasobów mieszkaniowych Warszawy.

W XXI w. my, deweloperzy, wchodziliśmy z niewielkim bagażem doświadczeń zdobytych głównie na własnych błędach. Uczyliśmy się dopiero kapitalizmu i umiejętności poruszania się w meandrach nowej rzeczywistości. Ale też byliśmy świadomi, że tę rzeczywistość jesteśmy w stanie zmieniać i kreować jej oblicze. Mieliśmy za sobą doświadczenia lat 90. – okresu często „dzikiej”, nie do końca mieszczącej się w regułach obowiązujących przepisów prawa, działalności inwestorskiej. Z niej wyłoniły się firmy deweloperskie, często do dziś działające na rynku mieszkaniowym, wypierając z tego rynku spółdzielnie mieszkaniowe.

Razem z nami zmieniało się otoczenie, w którym przyszło nam funkcjonować. Życie przerosło wyobraźnię. I to raczej istniejące struktury prawne i społeczne oraz sposób organizacji życia i gospodarki nie nadążały za faktycznymi przemianami, kreatywnością i aktywnością ludzi, którzy chcieli budować nową Polskę i nową stolicę. Zmieniała się świadomość urzędników, wykonawców, notariuszy, urzędników skarbowych, regulatorów rynku banków, przedstawicieli organizacji finansowych i sądów, którzy wykorzystywali nabyte doświadczenie. Wielokrotnie ulegały zmianie przepisy prawa dotyczące zasad finansowych i podatkowych regulujących budowę mieszkań, nowelizowano prawo budowlane, zmieniano zasady warunków technicznych i normy budowlane, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, partycypacji i współpracy publiczno-prywatnej itd.

Znaczące piętno na relacjach deweloperów z klientem odcisnęły sądy oraz UOKiK. Ten ostatni, ze swoim – czasem specyficznym – sposobem pojmowania konkurencyjności i ochrony praw nabywcy, rejestrem klauzul abuzywnych, urósł wręcz do rangi pozakonstytucyjnego źródła tworzenia prawa. Jednocześnie kształtował się świadomy konsument, który już wiedział, czego szuka, czego może oczekiwać od dewelopera i jak to wyegzekwować. Nie ominęły nas i rynku mieszkaniowego również kryzysy o podłożu ekonomicznym, jak te w roku 2001 i 2008. Nie było łatwo. W ciągu minionych 20 lat zmiany te utrwaliły się, a firmy deweloperskie okrzepły i, działając już w coraz bardziej uregulowanych ramach prawnych, przejęły niemal cały rynek wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego oraz znaczną część budownictwa jednorodzinnego.

Powołanie przez deweloperów w 2002 r. Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), organizacji reprezentującej i zrzeszającej firmy zajmujące się realizowaniem procesu budowlanego, na pewno pomogło w pokonywaniu tych problemów. Dziś organizacja ta zrzesza około 300 firm, a sam oddział warszawski ma ponad 100 członków. Związek wspiera zrzeszone podmioty we wszelkich sprawach, które mogą usprawnić proces inwestycyjny, bierze aktywny udział w procesie opiniowania tworzonych i istniejących przepisów prawa, stara się współpracować z władzami lokalnymi. Od początku powstania PZFD działa na rzecz ucywilizowania rynku budowy mieszkań. Nie da się ukryć, że pierwszym jego sukcesem było wprowadzenie do aktu akcesyjnego do UE siedmioprocentowej stawki VAT dla budownictwa mieszkaniowego. Trudno nawet sobie wyobrazić, jak wyglądałby dziś rynek mieszkaniowy w Polsce bez PZFD. W wielu miastach wyodrębniły się oddziały lokalne, które bardzo aktywnie współpracują z organami miejscowej administracji samorządowej i państwowej w zakresie koordynacji i współrealizacji zamierzeń inwestycyjnych i planistycznych. Władze publiczne są dziś coraz bardziej świadome konieczności współpracy z deweloperami. Warto w tym miejscu zacytować słowa tragicznie zmarłego prezydenta Gdańska Pawła Adamowicza: „Deweloperzy są oczywistymi partnerami w budowie każdego miasta (i często wsi). Jeśli jest potrzeba budowania, potrzebni są budujący i organizujący ten proces – od przygotowania inwestycji po jej przekazanie użytkownikom. Kiedyś to byli kamienicznicy, potem spółdzielnie mieszkaniowe – teraz deweloperzy”.

Nie ma również przesady w ocenie prezesa PZFD Grzegorza Kiełpsza: „Mamy również świadomość, że naszym działaniem przyczyniamy się do powstawania tkanki miejskiej i bardzo często to od nas zależy, jak te miasta i miasteczka będą wyglądały. Czujemy odpowiedzialność za kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce oraz za to, jak wyglądają nowe osiedla, budynki i mieszkania. Robimy to dla naszych klientów, dla nas samych oraz dla przyszłych pokoleń. Polskie miasta rosną dzięki działalności deweloperskiej, a my wiemy – po okresie ostatnich 25 lat – jak budować dobrze, mądrze, odpowiedzialnie, rozwojowo, komfortowo i według najwyższych standardów”.

I tak też stara się działać większość deweloperów na rynku warszawskim. Z ubolewaniem można skonstatować, że potrzeba współpracy władz publicznych z deweloperami przez długi czas nie mogła przebić się do świadomości urzędników i władz miasta Warszawy. O dziwo, nawiązanie jej nie było łatwe w odróżnieniu do innych miastach w Polsce, gdzie szło to bez porównania prościej. A i dziś współpraca ta ma często charakter czysto fasadowy.

Czym zajmuje się deweloper? Przede wszystkim koordynuje i przeprowadza cały proces inwestycyjny. Zaczyna się od znalezienia działki, zaplanowania na niej inwestycji, oceny zalet i ryzyk związanych z przedsięwzięciem. Następnie wykonywana jest dokumentacja projektowa, zdobycie środków na realizację, obsługę prawną i finansową, a kończy się na wybudowaniu inwestycji i oddaniu jej do użytkowania. W międzyczasie mieszkania są z reguły sprzedawane jako marzenia na papierze, by na koniec w ręce nabywcy trafiło mieszkanie, budynek, osiedle w wersji przerastającej jego wcześniejsze wyobrażenia. Zadania te w praktyce wymagają umiejętności skoordynowania i współpracy z wieloma podmiotami. Poza władzami publicznymi, samorządowymi i państwowymi różnych szczebli, o czym wspomniano, współpraca ta obejmuje dziesiątki specjalistycznych instytucji związanych z różnorodnymi zagadnieniami, takimi jak infrastruktura, energetyka, ochrona przeciwpożarowa, komunikacja, ekologia, ochrona środowiska, obsługa finansowa, prawna, marketing czy ochrona praw konsumenta.

Niemniej w tym gąszczu różnych kooperantów zawsze dwoma głównymi pozostają dla dewelopera projektanci i wykonawcy. Co do wykonawców, to można powiedzieć bez przesady, że firmy te znakomicie wpisały się w sytuację zmieniającego się rynku i miały swój ogromny udział w rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Warszawie. W minionym dwudziestoleciu powstało ich tysiące. Były to firmy o różnej skali, różnym potencjale działania, te mniejsze z reguły specjalizujące się w określonych rodzajach robót. Często zdobywające doświadczenie na rynkach zachodnich, głównie niemieckim. Wielki wybór i elastyczność działania tych firm oraz ich wzrastające zasoby kapitałowe sprawiły, że poza krótkimi okresami napięć na rynku, związanymi z cyklicznymi kryzysami finansowymi, współpraca pomiędzy deweloperami a firmami wykonawczymi układała się bardzo sprawnie. Firmy te szybko wpoiły sobie specyfikę rynku mieszkaniowego, a w szczególności oczekiwań kierowanych wobec nich przez deweloperów, a właściwie przez klientów – przyszłych odbiorców realizowanych przez nich mieszkań.

Właściwej współpracy na linii deweloper – wykonawca sprzyjały też regulacje prawne, które dosyć jasno określają relacje obejmujące zobowiązania i prawa stron. I nawet fakt, że zgodnie z tymi przepisami to na dewelopera spada ostateczna odpowiedzialność zarówno wobec klienta­ użytkownika za powstałe dzieło, jak i wobec podwykonawców z tytułu nieuregulowanych należności generalnego wykonawcy, nie jest w stanie zmienić tej oceny. Sytuacja materialnoprawna wymusza na deweloperze raczej konieczność zapewnienia ściślejszej kontroli jakości i sposobu realizacji i organizacji przez GW robót budowlanych i to w zakresie wykraczającym daleko poza wymagania techniczne i proceduralne określone prawem budowlanym, warunkami technicznymi i normami. Nie bez wpływu na dobre relacje deweloper – wykonawca jest fakt, że część firm deweloperskich swe korzenie wywodzi z działalności budowlanej i doskonale rozumie skalę i charakter problemów wiążących się z tą sferą działania. Ale też się ich nie boi i w skrajnych sytuacjach dla ratowania projektu potrafi wcielić się w rolę np. generalnego wykonawcy i przejąć na siebie bezpośrednio całość realizacji inwestycji. W trudnych sytuacjach na rynku nie jest to zjawisko odosobnione. Trochę inaczej układa się współpraca na linii deweloper – projektant. Niewątpliwie projektantowi – głównie architektowi – jest znacznie trudniej odnaleźć się na tej scenie. Przesądza o tym fakt, że w odróżnieniu od firm wykonawczych większość firm projektowych nie dysponuje środkami finansowymi ani kapitałem porównywalnym z zasobami dewelopera czy wykonawcy. Wiadomo, duży może więcej. Konsekwencje ryzyka błędu projektowego czy przyjęcia niewłaściwych założeń projektowych są na wstępnym etapie inwestycji znacznie bardziej dolegliwe dla projektanta niż dewelopera. Później to już bywa różnie. Niestety z ubolewaniem trzeba stwierdzić, że wielu deweloperów nadużywa w tych relacjach swej uprzywilejowanej pozycji, często nie płacąc projektantom za wykonane analizy, projekty koncepcyjne itp. Na szczęście sytuacja ta powoli ulega zmianie na lepsze.

Sytuacja projektantów jest niestety trudna z wielu innych powodów. Dżungla prawna, w której przyszło im działać, powoduje, że coraz mniej czasu mogą poświęcić pracy konceptualnej i prawdziwemu procesowi twórczemu. Na półkach ich pracowni czy w serwerach ich komputerów większość miejsca zajmują niestety nie szkice, obliczenia, warianty projektowe, ale korespondencja z urzędami. Czyli pisma, postanowienia, decyzje, opinie prawne itp. Do tego ogromną część swojej aktywności zawodowej muszą poświęcić na wizyty i rozmowy w różnego typu urzędach. Działając do tego pod stałą presją czasu, finansów i inwestorów, nie jest łatwo o skupienie i faktyczne zajęcie się projektem. Taka sytuacja często odbija się na jakości powstających opracowań. Ale i tak, patrząc globalnie na efekty ich pracy, to chyba nie jest jeszcze najgorzej.

U wielu projektantów pokutuje przekonanie, że współpraca z deweloperem sprowadza się do tzw. wyciskania PUM (PUM – powierzchnia użytkowa mieszkania), czyli wymuszania na projektancie zaprojektowania jak największej liczby mieszkań i ich powierzchni. Z reguły podzielają je osoby, które tylko z rzadka dostają zlecenie od dewelopera. Nic bardziej błędnego. Choć zapewne zdarzają się i takie sytuacje. Większość projektantów współpracujących na co dzień z deweloperami wie, że głównym celem naszych wspólnych działań jest optymalizacja projektu mieszkaniowego uwzględniająca uwarunkowania lokalizacyjne, oczekiwania i możliwości finansowe docelowego adresata – przyszłego mieszkańca, koszt proponowanych rozwiązań i ich uwarunkowania realizacyjne, aktualne otoczenie ekonomiczne i możliwości finansowe dewelopera. Na szczęście większość projektantów to rozumie i wie, gdzie i kiedy może „postawić pomnik” (niekiedy własnej próżności), a gdzie i kiedy musi zaprojektować zwykły dom dla zwykłych ludzi z całą gamą sytuacji i rozwiązań pośrednich. Tym bardziej że po drugiej stronie, w działach przygotowania i realizacji inwestycji firm deweloperskich, pracują ludzie o podobnych kwalifikacjach, absolwenci tych samych uczelni czy koledzy po fachu: architekci, inżynierowie budowlani i instalacyjni różnych specjalności, mający za sobą z reguły doświadczenie projektowe lub wykonawcze. Więc coraz łatwiej jest o wzajemne zrozumienie i zaufanie.

W tym kontekście warto przytoczyć opinię byłego prezesa SARP arch. Mariusza Ścisło, autora wielu projektów mieszkaniówki i osoby współpracującej od blisko 40 lat z dziesiątkami inwestorów, na temat wzajemnych relacji deweloper – projektant: ,,Dziś liczy się nie tylko efekt lokalizacji, ale i komfort życia w dobrze zaprojektowanym funkcjonalnym otoczeniu, z wysokiej jakości estetyką architektury, z przemyślanym wykorzystaniem powierzchni projektowanego mieszkania – często to stanowi o jego atrakcyjności dla klienta. Deweloperzy nastawieni na długotrwały okres budowania swojej marki oczekują tej wartości dodanej. Docenia się estetykę wspólnych przestrzeni, większą uwagę zwraca się na kształtowanie powierzchni rekreacji w otoczeniu dobrze zakomponowanej zieleni. To pozytywna tendencja: zrozumienie, że nie tylko wszechwładny PUM i intensywność zabudowy stanowią o wartości projektu deweloperskiego. Chciałoby się życzyć i deweloperom, i architektom większego zaufania do swoich kompetencji, zrozumienia, że wspólną wartością i celem jest budowanie dobrej przestrzeni – architektury dla ludzi, możliwej również w warunkach komercyjnej działalności”.