Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 5 z 7

Zabudowa terenów obrzeżnych miasta jest chaotyczna i często puszczana „na żywioł”. W sposób niekontrolowany rozlewa się na tereny rolne. Już samo zdefiniowanie granic tych obszarów nastręcza wiele trudności, a co mówić o opisie występujących tu zjawisk. Z reguły zabudowa ta jest zlokalizowana peryferyjnie wobec głównych ciągów komunikacyjnych czy lokalizowanych centrów usługowych.

Pisząc o zabudowie obrzeży i peryferii Warszawy, mam na myśli zabudowę powstałą na znacznych obszarach dzielnic otaczających centrum miasta, takich jak: Białołęka, Targówek, Rembertów, Wesoła, Wawer, w mniejszym zakresie Wilanów, Ursynów, Włochy, Ursus, Bemowo, Bielany i rozlewającą się chaotycznie na tereny gmin sąsiadujących z tymi dzielnicami, takich jak Legionowo, Marki, Ząbki, Zielonka poprzez Konstancin, Piaseczno, Lesznowolę aż po Stare Babice, Izabelin i Łomianki, nie wyłączając podwarszawskich miast gmin jak Wołomin, Otwock, Piaseczno, Pruszków czy Ożarów Mazowiecki.

Powiedzieć, że w zakresie budownictwa mieszkaniowego w sferze rozwiązań kubaturowych i urbanistycznych można tu spotkać WSZYSTKO, to nie powiedzieć nic. Absolutnie dominującą częścią realizacji mieszkaniowych są tu te z segmentu mieszkań popularnych i to również te adresowanych do najuboższego klienta. Niższe ceny działek i łatwiejsza ich dostępność, niższe koszty dostępu i realizacji infrastruktury, bardziej przewidywalna i przychylna inwestowaniu administracja lokalna, szczególnie gmin podwarszawskich, sprawiły, że w tym obszarze można było budować obiekty niskobudżetowe, często w niższym standardzie, a w konsekwencji „skrojone” na miarę” możliwości finansowych uboższego odbiorcy – nabywcy. Nie usprawiedliwia to faktu, że wiele powstałych tu obiektów i zespołów mieszkaniowych swą formą i układem przestrzennym bardziej jest wynikiem zastałego stanu własnościowego odpowiadającego starym podziałom rolnych działek niż jakiegokolwiek zamysłu architektonicznego czy urbanistycznego.

Jadąc Mikołaja Trąby, Odkrytą, Nowodworską, Płudowską, miejscami (odcinkami) aż trudno uwierzyć, że jesteśmy w Warszawie, że można stworzyć coś tak odhumanizowanego, bezdusznego, że można w sposób zorganizowany tak zdewastować przestrzeń publiczną. Przyzwyczailiśmy się już do całkowicie chaotycznej, zróżnicowanej do bólu, indywidualnej zabudowy jednorodzinnej. Powstawała w różnych okresach, w niesprzyjających jakiejkolwiek inicjatywie warunkach. Przez lata „pogodziliśmy się” nawet w jakimś stopniu z widokiem urbanistyki „rolnej” towarzyszącej powstającym mniej lub bardziej spontanicznie wśród pól zespołom zabudowy jednorodzinnej. Z  nieutwardzonymi drogami dojazdowymi szerokości 4 m wciśniętymi między ogrodzenia działek, bez dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, bo nikt wcześniej o tym nie pomyślał, a jako zbiorowość lokalna to my wspólnych problemów nie lubimy rozwiązywać. Ale widok kilku, a nawet kilkunastokondygnacyjnych budynków rozrzuconych bezładnie na niezagospodarowanej, niczyjej, bezpańskiej przestrzeni poprzecinanej chaotyczną siatką dróg prowadzących donikąd robi przejmujące wrażenie. Nawet fakt znakomitego położenia w bezpośrednim sąsiedztwie Wisły i towarzyszącym jej atrakcyjnych zespołów zieleni nie uchronił tego miejsca przed przestrzenną dewastacją. Tak jakby inwestorzy zaabsorbowani walką o możliwość realizacji tu czegokolwiek nie dostrzegli potencjału tkwiącego w tym miejscu miasta. Zabrakło chyba wyobraźni.

Podobnemu wrażeniu nie sposób oprzeć się niestety i w wielu innych miejscach położonych na obrzeżach Warszawy. Przejazd Głębocką, Ostródzką, Skarbka z Gór i okolicznymi ulicami, poza uświadomieniem sobie ogromnej skali i różnorodności nowo powstałej zabudowy mieszkaniowej, potrafi też miejscami przyprawić o szybsze bicie serca. I to niekoniecznie w wyniku zachwytu. Skala zagęszczenia zabudowy, jej przypadkowe rozmieszczenie, brak jakichkolwiek relacji przestrzennych przy jednocześnie nierozwiniętej infrastrukturze drogowej i jej chaosie są mieszanką raczej adresowaną do odbiorców o silnych nerwach. Ta zabudowa nie zna granic administracyjnych i rozlewa się na sąsiadujące gminy podwarszawskie, gdzie w zależności od kompetencji lokalnych władz i lokalnych uwarunkowań przybiera mniej lub bardziej ucywilizowany charakter. Wydaje się, że duża ilość wolnych terenów inwestycyjnych w gminach w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy okazała się zbyt dużym wyzwaniem dla niektórych z nich. Przejazd uliczkami Ząbek, często nieutwardzonymi miejscami nie do końca tworzącymi zamknięty układ drogowy, wzdłuż ciągnących się pierzei przeróżnych ogrodzeń z usytuowanymi za nimi chaotycznie i bez jakiejkolwiek reguły domkami jednorodzinnymi pomieszanymi z pojedynczymi blokami lub całymi kwartałami zabudowy wielorodzinnej, zamkniętymi szczelnie przed wzrokiem i dostępem wścibskich, a szczególnie przejazd ul. Powstańców z porozrzucanymi przypadkowo budkami, przyczepami, straganami, lokalami handlowymi i usługowymi w niektórych parterach budynków przywołuje nieodparcie wrażenie déjà vu i wspomnienie Polski sprzed kilkudziesięciu lat. Podobne emocje przeżyłem 15 lat temu, zbaczając z autostrady na południu Włoch w poszukiwaniu sklepu IKEA i trafiając do jakiegoś opuszczonego przez Boga miasteczka – dzielnicy w sąsiedztwie Neapolu. Tam też musiałem zatrzymać samochód, wysiąść i nie bez pewnych obaw chociaż przez chwilę poczuć smak i zapach znany mi z dzieciństwa. Z odległych lat.

Zabudowa wielorodzinna zdominowała też sąsiednie gminy: Marki, Wołomin, Zielonkę. Ma ona tu jednak zdecydowanie bardziej uporządkowany charakter. Być może przez fakt wcześniejszego pojawienia się lokalnych zakładów przemysłowych, wykształcenia się tu trwałych układów drogowych o charakterze miejskim i powstaniu zalążków lokalnych centrów usługowych. Tu, gdzie podaż terenów dających się w prosty sposób wykorzystać pod budownictwo była ograniczona czy to w wyniku mniejszej atrakcyjności, dostępności komunikacyjnej, problemów z infrastrukturą, czy to w wyniku dużego wcześniejszego zainwestowania, sytuacja nie jest aż tak drastyczna, jak na północy i północnym wschodzie prawobrzeżnej Warszawy. Tu też z reguły wśród nowej mieszkaniówki przeważa zabudowa jednorodzinna jako kontynuacja istniejącej zabudowy i tylko sporadycznie pojawiają się budynki wielokondygnacyjne, nie przygniatając swą skalą otoczenia. Może przez fakt, że inwestycje na terenie Rembertowa, Wesołej, Wawra, ale też i sąsiadujących gmin Sulejówka, Wiązownej, Józefowa, Otwocka nie były aż tak dynamiczne, władze lokalne miały czas na zapanowanie nad modernizacją układu drogowego i zrealizowanie podstawowych usług publicznych i infrastrukturalnych, a inwestorzy prywatni na rozbudowę sieci obiektów handlu, usług i gastronomii.

Nie dysponuję odpowiednimi danymi statystycznymi, ale gołym okiem widać, że po wschodniej stronie Wisły znacząca część zabudowy jednorodzinnej jest realizowana tzw. systemem gospodarczym przez indywidualnych właścicieli nieruchomości. Ostatnie, o czym myśli indywidualny inwestor, jest wybudowanie wspólnej (siłą rzeczy) drogi czy infrastruktury technicznej, których brak rzutuje później na jakość i funkcjonalność przestrzeni. Niestety ciągle jeszcze niektórzy deweloperzy tu działający dostosowują się do tej praktyki i niskich oczekiwań klientów, ograniczając się do realizacji i sprzedaży samych obiektów kubaturowych, pozbawionych utwardzonych dróg, ogrodzeń i zagospodarowanego otoczenia. Ambitne architektoniczne i elegancko zagospodarowane osiedla domków jednorodzinnych nie są tu liczne. Możemy je stosunkowo łatwiej spotkać w Wesołej, Sulejówku, Wawrze, rzadziej w innych rejonach prawobrzeżnej Warszawy i okolicznych gmin.

Zdecydowanie lepiej pod względem ładu przestrzennego i jakości architektury wygląda zabudowa mieszkaniowa terenów obrzeżnych Warszawy i „podwarszawia” położonych po lewej stronie Wisły. Najbardziej oczywistym wyjaśnieniem tego zjawiska jest fakt, że pokutujące od lat przekonanie o lewej – lepszej stronie Wisły powoduje, iż to tu, w szczególności na Ursynowie, w Wilanowie, Konstancinie i jego okolicy, w Magdalence, a bardziej na północy – na obrzeżach Bemowa, Bielan i w sąsiednich gminach Stare Babice i Izabelin, swoje mieszkania czy domki jednorodzinne chcą mieć i mają klienci o wyższym statusie finansowym. Nie bez wpływu na podejmowane decyzje zakupowe jest też dostrzegalny gołym okiem większy ład, porządek, widoczna rozbudowana infrastruktura drogowa, techniczna i społeczna dająca większy wybór i dostępność do szeroko rozumianych usług i wpływająca na ocenę komfortu życia, co jest w dużym stopniu konsekwencją większej zamożności mieszkańców. I tak koło się zamyka.

W niewielkim stopniu powstają tu obiekty zabudowy wielorodzinnej. Są one widoczne szczególnie w pobliżu istotniejszych komunikacyjnie dróg czy w bezpośrednim sąsiedztwie podwarszawskich miast, i oczywiście w samych miastach, takich jak Wołomin, Konstancin, Piaseczno, Piastów, Pruszków czy Ożarów Mazowiecki. W odróżnieniu od adresowanego do zamożnej klienteli budownictwa jednorodzinnego, powstające tu budynki wielorodzinne w ogromnej części należy zaliczyć do segmentu mieszkań popularnych, adresowanych do uboższego klienta, którego nie stać na zakup mieszkania w którejś z centralnych dzielnic Warszawy. Mieszkania apartamentowe stanowią tu wyjątek i są realizowane w atrakcyjnych lokalizacjach położonych z reguły w granicach wspomnianych miast.

Oczywiście dynamika i swoista indywidualność budownictwa mieszkaniowego sprawiły, że niestety nie ma prawie rejonu na obrzeżach Warszawy, gdzie nie powstałyby jakieś „architektoniczne gargamela” i nie wdarłoby się sporo chaosu urbanistycznego. Zjawisko to nie ominęło i lewobrzeżnej Warszawy, ale po zachodniej stronie Wisły jest go jednak zdecydowanie mniej. I tu znowu mogę się tylko odnieść do własnych wrażeń i odczuć, bo też oprócz braku danych jest to zjawisko trudno mierzalne. Niemniej wydaje mi się, że do takich bardziej chaotycznych pod względem przestrzennym obszarów lewobrzeżnych należą wciąż jeszcze te położone pomiędzy Ursynowem a Piasecznem, czy okolice Raszyna, Michałowic i Piastowa.

Zróżnicowana skala realizowanej na obrzeżach Warszawy zabudowy, obejmująca niemal całą możliwą gamę budynków, począwszy od jednorodzinnych wolnostojących, bliźniaczych, szeregowych poprzez całe zespoły takiej zabudowy, a kończąc na budynkach wielorodzinnych i wielokondygnacyjnych, stojących pojedynczo lub tworzących całe osiedla, a tym samym zróżnicowana skala nakładów finansowych i organizacyjnych niezbędnych do przeprowadzenia tych inwestycji sprawiły, że miejsce do realizacji swojej aktywności gospodarczej znalazło tu w minionym dwudziestoleciu bardzo wiele firm deweloperskich. Firm o różnej skali działania, różnych preferencjach jakościowych, możliwościach organizacyjnych i finansowych. Począwszy od małych, kilkuosobowych firm często rodzinnych, budujących rocznie kilka, niekiedy kilkanaście, kilkadziesiąt domków jednorodzinnych, za to w dobrym standardzie i w formule minimalizującej ryzyko klienta, jak np. firma Dworek Polski, kontynuująca i twórczo rozwijająca również pod względem technologicznym i funkcjonalnym tradycję budowy dworu polskiego, nadając mu nowy, współczesny sens i wymiar, czy kryjąca się pod szyldem Klimaty Konstancina firma Sedno – firma rodzinna działająca od 25 lat w Warszawie i okolicach, głównie Konstancina, i specjalizująca się w budowie domów jednorodzinnych, zapewniająca kompleksową obsługę swoich realizacji wraz z serwisem gwarancyjnym.

Takie firmy, w odróżnieniu od gigantów rynku, zdają sobie sprawę, jak mówi prezes i współwłaściciel firmy Sedno, Marek Poddany: „z polskiej tradycji domu rodzinnego i ogromnego przywiązania rodaków do jego posiadania. Dla wielu z nas to także sposób wyrażania własnego stylu, statusu i podkreślenia indywidualnych upodobań”, upatrując w tym przyczyny ogromnego wzrostu udziału budownictwa jednorodzinnego w ogólnej liczbie budowanych mieszkań, szczególnie na terenach obrzeżnych Warszawy, i szans na dalszy rozwój tego sektora w miarę bogacenia się społeczeństwa. Poprzez firmy nieco większe, realizujące rocznie po sto i więcej mieszkań, jak np. Novisa Development, która w ciągu niecałych dwudziestu lat zrealizowała na południowych i zachodnich obrzeżach Warszawy 33 inwestycje obejmujące ponad 2100 domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych w kameralnej zabudowie wielorodzinnej. Zespoły zabudowy jednorodzinnej składające się z kilkudziesięciu lub większej ilości budynków realizowane przez takie firmy z reguły poza dopracowaną architekturą i zindywidualizowanym solidnym wykończeniem charakteryzują się funkcjonalnie zagospodarowanymi wnętrzami osiedlowymi stanowiącymi całość urbanistyczną w mikroskali z utwardzonymi i oświetlonymi uliczkami i wydzielonymi miejscami do wspólnej rekreacji mieszkańców.

Także i na obszarach obrzeżnych dominującą pozycję na rynku trzymają firmy duże, realizujące jednak głównie zespoły zabudowy wielorodzinnej i okazjonalnie tylko sięgające po zabudowę jednorodzinną. W przeważającej części jest to zabudowa z segmentu lokali popularnych. Niewątpliwie największe piętno na architekturze mieszkaniowej obrzeży Warszawy odcisnęła przez lata firma J.W. Construction, która realizowała swoje inwestycje od Radzymina po Ożarów i od Konstancina i Nowej Iwicznej po odległą Białołękę. Budując w tym obszarze tysiące domów jednorodzinnych i mieszkań w zabudowie wielorodzinnej, adresowanych prawie zawsze do niezbyt bogatych, jeśli nie najuboższych klientów. Atrakcyjnie brzmiące nazwy inwestycji Zielona Dolina, Lewandów, Ludwinowska, osiedle Villa Campina czy Sady Rembertowskie, Józefosław, Wiosenna, Letnia, Jesienna mogą mylić. Za większością z nich kryją się wielkie, liczące setki mieszkań czy domków jednorodzinnych odhumanizowane osiedla. Wyposażone wprawdzie w podstawowe udogodnienia typu parking, kontrola dostępu, portier, niekiedy piaskownica czy placyk zabaw dla dzieci, ale całkowicie pozbawione wyrazu i ducha. Trzeba niestety przyznać, że inni duzi inwestorzy działający w tym obszarze poszli śladami J.W.C., stawiając zdecydowanie na intensywność zabudowy i ekonomikę rozwiązań budowlanych.

Jak wspomnieliśmy, opisując segmentyzację rynku, ogromna większość powstającej na obrzeżach Warszawy zabudowy mieszkaniowej i dalej rozlewającej się poza jej granice administracyjne to ta z segmentu mieszkań popularnych i najtańszych. To ten fakt przesądza o niskim jej standardzie, a w konsekwencji o gorszej jakości życia jej mieszkańców.

Trudno winić za ten stan wyłącznie deweloperów. Oni tylko odpowiadają na zapotrzebowanie i możliwości rynku, a jakość powstającej zabudowy jest raczej odzwierciedleniem możliwości finansowych społeczeństwa i stosunku władz publicznych do problemu niedostatku mieszkań niż spełnieniem wyobrażeń i celów firm deweloperskich, działających w określonym otoczeniu społecznym, prawnym, ekonomicznym, technologicznym i medialnym.

Warto przy okazji przeanalizować te liczne czynniki, które wpływały na ten niespotykany w swej skali rozwój budownictwa mieszkaniowego w pierwszych 20 latach XXI w. w Warszawie i miały też wpływ na jego jakość. Jak to z reguły bywa, w szeregu aspektach był to wpływ pozytywny, ale w zadziwiająco wielu – negatywny, wyhamowujący i utrudniający ruch budowlany.