Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 7 z 7

W ciągu minionych dwudziestu lat zaszły tu ogromne zmiany. Nie zmieniło się jedno. Z reguły deweloper przymierzający się do inwestycji swoje pierwsze kroki kieruje do urzędu miasta lub dzielnicy, bo to z tymi urzędami i ich urzędnikami będzie musiał współpracować, jeśli zdecyduje się na jej realizację. Poza upewnieniem się co do lokalnych uwarunkowań realizacyjnych stara się przy okazji poznać plany, oczekiwania i intencje miejscowych władz i urzędników. Z punktu widzenia dewelopera wizyty te nie mają tylko charakteru grzecznościowego. Uzależnienie dewelopera siecią przepisów wynikających z zapisów prawa regulujących przeróżne sfery życia, w tym prawa lokalnego, powodują, że w trakcie procesu inwestycyjnego jesteśmy zmuszeni do dziesiątków, jeśli nie setek kontaktów z pracownikami lokalnych urzędów i w zależności od jakości relacji z nimi nasz proces inwestycyjny może trwać cztery lata albo np. sześć–siedem lat. Poza czasem, i jego wymierną finansową ceną, to wszystko przekłada się w konsekwencji na dodatkowe nakłady pracy, koszty materiałów, obsługi inwestycji i brak pewności, czyli dodatkowe ryzyko wynikające ze zobowiązań prawnych wobec banków, partnerów, kontrahentów i klientów. Dlatego tak istotne jest to lokalne otoczenie administracyjne i potrzeba ciągłego śledzenia zmian w nim zachodzących. Można powiedzieć, że początek XXI w. zaczynał się obiecująco, ale w miarę upływu czasu relacje na linii deweloper – władze lokalne stawały się coraz trudniejsze.

Pierwszą istotną zmianą było wprowadzenie Ustawy o ustroju miasta stołecznego Warszawy z dnia 12 marca 2002 r., co dało dodatkową szansę na stworzenie spójnej dla miasta polityki mieszkaniowej. Ale czy udało się to uzyskać? Na pewno spowodowała zmiany we władzach miasta, a w konsekwencji objęcie stanowiska architekta Warszawy przez Michała Borowskiego, człowieka jak mało kto rozumiejącego procesy rządzące rozwojem miasta i rolę deweloperów jako ludzi, którzy to miasto w ogromnej części budują. Z czym nie musiało kolidować jego przekonanie o konieczności pozostawieniu urzędnikowi, jako reprezentantowi władz miasta, prawa do mieszczącego się w granicach przepisów pola do uznaniowości przy podejmowaniu decyzji nawet w bardzo istotnych kwestiach przestrzennych. Z czego sam często korzystał.

Nic też dziwnego, że uchwalone 10 października 2006 r . nowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, opracowane pod kierunkiem architekt Jolanty Latały, miało w wielu elementach charakter otwarty i pozwalało na elastyczne podejmowanie decyzji zarówno przez planistów, urzędników, jak i inwestorów. Wprawdzie formalnie studium nie ma mocy prawa lokalnego, ale wiemy, że w praktyce odwołanie się do jego ustaleń często ułatwia uzyskanie konsensusu pomiędzy inwestorem a urzędnikiem. Miało też i ma wpływ na rozwiązania przyjmowane w nowych MPZP. To m.in. elastyczność studium w zakresie funkcjonalnego przeznaczenia terenów i standardów intensywności zabudowy pozwoliła na realizację w minionych latach w Warszawie budownictwa mieszkaniowego w skali opisanej powyżej i o dobrych parametrach jakościowych. Życie też zweryfikowało pokutującą u wielu kolegów urbanistów, w tym i autorów, opinię, że studium gospodarowało zbyt rozrzutnie terenami inwestycyjnymi, a przyjęte w nim rezerwy terenowe pod budownictwo mieszkaniowe pozwoliłyby na zapewnienie mieszkań dla trzymilionowej populacji stolicy. Po pierwsze studium nie zawiera żadnych danych liczbowych potwierdzających taką tezę, a dopuszczona w nim wymienność funkcji, nie mówiąc o dyskusyjnej metodologii zbilansowania takiej powierzchni, nie pozwala na jednoznaczną ocenę. Natomiast permanentne w ciągu ostatnich 10 lat problemy deweloperów z pozyskaniem nowych terenów inwestycyjnych w granicach administracyjnych Warszawy, wynikające z niskiej podaży gruntów, a w konsekwencji nieproporcjonalnie do kosztów inwestycji wysoki wzrost ceny ziemi spowodowały często niekontrolowane rozlewanie się zabudowy mieszkaniowej na tereny obrzeżne i poza granice miasta. Zjawisko to raczej skłaniałoby ku tezie o niedoszacowaniu w studium faktycznych potrzeb terenowych w tym zakresie.

Pozytywne nastawienie do inwestowania, otwartość na dialog z deweloperami ze strony wspomnianego szefa BAM arch. M. Borowskiego i części podległych mu pracowników, a później, po wyborze nowego prezydenta Warszawy Hanny Gronkiewicz- Waltz, ze strony kierownictwa BAM i odpowiadającego za jego pracę wiceprezydenta Jacka Wojciechowicza udzieliło się, jak to bywa w urzędach, również pracownikom niższych szczebli i urzędów dzielnicowych. Tę sprawną i dobrze wróżącą miastu współpracę inwestorów i miasta w zakresie budownictwa mieszkaniowego i nie tylko przerwała tzw. afera reprywatyzacyjna, która z perspektywy czasu okazała się całkowitym humbugiem, ale doprowadziła też do istotnych zmian we władzach miasta i rykoszetem nadwątliła i tak nie najmocniejszą pozycję deweloperów w relacjach z Miastem. Przy tej okazji przy pomocy mediów i lokalnych działaczy miejskich pomieszano skutecznie kwestie praw byłych właścicieli, walczących o odzyskanie przedwojennych nieruchomości zabranych im dekretem Bieruta, z problemem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób potrzebujących wsparcia socjalnego ze strony samorządu lub państwa. Przy okazji napuszczając te dwie grupy na siebie i wskazując nieuczciwych deweloperów jako źródło problemu. Mimo że procesy sądowe wykazały całkowitą bezzasadność stawianych zarzutów, mleko się rozlało i relacje pomiędzy Miastem a deweloperami do końca lat 20. XXI w. nie powróciły do normy, a w relacjach z wieloma urzędnikami spotykamy się często wręcz z nieukrywaną wrogością i ostracyzmem. Jeżeli chcemy, by powstawały nowe mieszkania, również te przeznaczone na wynajem, a nawet te oddane do dyspozycji Miasta na cele komunalne, a przy tym miasto rozwijało się harmonijnie, niezbędne jest przywrócenie zaufania i podjęcie współpracy z firmami deweloperskimi. Wydaje się też, że to obecny stan Miasta wymaga radykalnych działań naprawczych ze strony jego władz.

Miasto nie wykonuje swoich ustawowych obowiązków, np. nie reguluje latami stanów prawnych terenów w pasach dróg istniejących lub planowanych, w tym tych wynikających z zapisów MPZP. Za to nagminnie przerzuca ten obowiązek na inwestorów wraz z koniecznością budowy infrastruktury technicznej, a ostatnio i społecznej służącej miastu. Sytuację utrudnia brak koordynacji działań pomiędzy miejskimi jednostkami komunalnymi, a nawet wewnątrz nich. To samo często dotyczy współpracy pomiędzy poszczególnymi wydziałami urzędu miasta i wewnątrz nich, nie wyłączając urzędów dzielnicowych. Tu już panuje totalny chaos i znana nam skądinąd zasada „wolność Tomku w swoim domku”. Każda dzielnica, a nawet wydział mają swoją interpretację przepisów i bronią jej z poświęceniem wartym lepszej sprawy, nie zważając na sens i istotę problemu, który trzeba rozwiązać.

Struktura organizacyjna Miasta i styl pracy urzędników nie są dostosowane do współczesnych wymogów inwestowania i nie tworzą czytelnego systemu zarządzania szeroko rozumianym nadzorem i koordynacją nad dynamicznymi w swej istocie procesami budowlanymi w zakresie planowania i ładu przestrzennego, architektury, włączając w to też geodezję, infrastrukturę, środowisko i gospodarkę nieruchomościami. Dominuje myślenie ograniczone do ram wyznaczonych przez istniejące podziały funkcjonującej w tym samym kształcie od lat, nie licząc kosmetycznych zmian, struktury administracyjnej urzędów. Pracownicy sfokusowani są na swoich odcinkach działań i wyznaczonych im zakresach obowiązków i kompetencji, nie zdając sobie sprawy z całego obrazu zagadnienia. Nie widać faktycznych prób stworzenia, choćby częściowo działającej równolegle struktury zadaniowej nastawionej na świadomą realizację konkretnych całościowych celów. Podporządkowanie np. geodezji i gospodarki gruntami pod inny pion (wiceprezydenta) niż komórek inwestycyjnych, co przy zachowaniu normalnych relacji służbowych i prawidłowym skoordynowaniu prac nie powinno budzić wątpliwości i obaw, w konsekwencji prowadzi do wielomiesięcznych obstrukcji w działaniach podległych im wydziałów urzędu i samych urzędników, ponieważ nie ma pomiędzy tymi pionami właściwej komunikacji i koordynacji. Nieustająca karuzela na stanowiskach kierowniczych w centrali i dzielnicach powoduje, że podlegli im pracownicy często są pozbawieni merytorycznego i faktycznego nadzoru ze strony przełożonych. Trudno oprzeć się wrażeniu, że dziś kierownicze stanowisko w dzielnicy czy wydziale jest tylko chwilowym przystankiem i odskocznią w drodze do przyszłej większej kariery politycznej, a nie pełnieniem odpowiedzialnej funkcji publicznej. Wynikiem tego stanu jest bałagan organizacyjny i samowola urzędników niższych szczebli.

Odrębnym problemem jest tu rola miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i ich wpływ na tempo i jakość powstającej mieszkaniówki. W środowisku deweloperów panuje zgoda co do celowości i potrzeby definiowania sposobu określania funkcji i sposobu zagospodarowania większości obszarów poprzez ustalenia zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Dobry plan daje deweloperowi już na etapie kupna działki wiedzę nt. warunków i możliwości przyszłego zagospodarowania terenu inwestycji, a w konsekwencji zmniejszenie ryzyka i możliwość racjonalnego kształtowania ceny i kosztów przyszłej inwestycji. Niestety w opinii dużej części deweloperów obecne MPZP nie spełniają tych oczekiwań i często utrudniają, jeśli wręcz nie uniemożliwiają, racjonalną zabudowę wielu terenów, które zostały nimi pokryte. Wskazując przy tym na szereg przyczyn kształtujących taką opinię. Począwszy od uwag związanych z zabudową jednorodzinną, dotyczących dość oczywistych przypadków zapisów wzajemnie się wykluczających typu: wskaźnik intensywności 1.0, powierzchnia zabudowy – maks. 30%, liczba kondygnacji: 2 albo 3 lub wysokość maks. – 9 m, poprzez uwagi bardziej skomplikowane odnoszące się do zapisów przewidujących na terenach zabudowy jednorodzinnej przeznaczenie do 40% powierzchni terenu pod układ drogowy, który ma obsługiwać skomunikowanie 10–20 mieszkań, albo przewidujące zabudowę jednorodzinną o wysokości 12 m, przy współczesnym zapotrzebowaniu na domy 1–2-kondygnacyjne, więc o wysokości ok. 7 m, aż po zarzut całkowitego braku elastyczności poprzez wprowadzanie zapisów nakładających konieczność wprowadzenia podziałów terenu na małe działki przy jednoczesnym obowiązku zachowania współczynnika zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej dla każdej z nich z osobna, co automatycznie wyklucza możliwość tworzenia wspólnych przestrzeni publicznych, powierzchni zieleni lub rekreacji. W konsekwencji, zdaniem właściciela i szefa firmy Novisa Development Jakuba Mrówki: „wiele planów uchwalonych na bazie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. zawiera zapisy wykluczające wręcz możliwość zabudowy objętych nimi «terenów»”. I że „zarówno władze centralne, jak i samorządowe wraz z całym aparatem urzędniczym zapominają, że posiadanie mieszkania jest jedną z najważniejszych potrzeb i zarazem jednym z najważniejszych praw człowieka”. Co nie jest tylko wyświechtanym frazesem.

Niestety z pozostałymi MPZP nie jest z reguły lepiej. Wykonywane latami za śmiesznie niskie honoraria przez młodych architektów, niemających jakiejkolwiek praktyki projektowej ani doświadczenia realizacyjnego, zawierają zapisy niejednoznaczne, posługujące się często w sposób przypadkowy podstawowymi w budownictwie pojęciami w oderwaniu od ich legalnej, ściśle określonej prawem definicji. Obowiązujące linie zabudowy czy granice obszarów planistycznych, ich funkcje i sposób zagospodarowania, często są ustalane wg własnego widzimisię autora, zdarza się, że bez uwzględnienia dokonanego wcześniej zainwestowania terenu lub aktualnego sposobu jego użytkowania, z całkowitym brakiem poszanowania dla istniejącego układu własnościowego i bez świadomości konsekwencji realizacyjnych i finansowych podejmowanych decyzji projektowych. Dodatkowym problemem podczas planowania jest brak otwartości i towarzyszący temu procesowi brak zainteresowania ze strony przedstawicieli lokalnych samorządów, którzy często przez prawie cały okres przygotowywania planów miejscowych pozostawiają projektantów samych sobie, ograniczając nierzadko obraz całej procedury projektowej do uzyskiwania mniej lub bardziej formalnych uzgodnień i opinii wymaganych przepisami, a po ich skompletowaniu do procedury wykładania i uchwalania planu. Próby namówienia władz miasta na to, by dopuścić do publicznej dyskusji nad projektem MPZP na etapie prac koncepcyjnych, czego ustawa nie zabrania, wciąż natrafiają na opór. W zasadzie nie istnieje też nakazany przepisami ustawy systemowy monitoring realizacji MPZP, chyba że uznać za przejaw takowego zdarzające się nierzadko utyskiwania lokalnych urzędników na jakieś zapisy planu i stwierdzenia, że jest zły i nie będą się do niego stosowali, szczególnie w sytuacji, gdy obnażają one wieloletnie zaniechania urzędu wymagające dziś ich aktywności.

Część z tych mankamentów jest wynikiem braków w wiedzy projektowej i małego albo i żadnego doświadczenia inwestycyjnego oraz braku przewidywania następstw realizacyjnych i finansowych, będących przyszłą konsekwencją dziś podejmowanych decyzji planistycznych. Ten brak świadomości można przypisać na równi zarówno samym projektantom, jak i władzom samorządowym traktującym po macoszemu kwestie analiz, dyskusji, konsultacji i rzetelnego nadzoru nad przygotowywanymi opracowaniami planistycznymi, dodatkowo kierując się jako podstawowym kryterium ceny przy wyborze projektanta, skutkującym w przyszłości wielomilionowymi konsekwencjami dokonanych wyborów planistycznych i ich wpływem na komfort życia mieszkańców.

Nie pomaga też obowiązujący od 2003 r. system planistyczny narzucający MPZP sztywny, nieelastyczny charakter, bez pozostawienia nawet miejsca na scenariusz, wg którego należałoby dojść do ustalonych planem rozwiązań docelowych w sytuacji, gdy wszystkie rozgrywające się w przestrzeni procesy mają charakter dynamiczny i zmienny. Na pewno archaiczne zapisy art. 32 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nakładające na lokalne władze obowiązek „monitotorowania” realizacji planów i podejmowania raz w trakcie kadencji stosownej uchwały, są o lata świetlne za faktycznymi potrzebami. W całym procesie poprzedzającym uchwalenie planu, a później jego monitorowanie i aktualizowanie, pominięto rolę inwestora czy dewelopera, czyli podmiotów, które faktycznie mają ten plan w dużej części realizować. Dodatkowo przepisy nałożyły na władze lokalne zobowiązania finansowe wobec właścicieli gruntów, powiązane z realizacją planów, które wykraczają poza ich faktyczne możliwości. W rezultacie miejscowe plany w obecnej formie stają się często balastem zarówno dla właścicieli terenów, inwestorów, jak i samorządów, a tym samym nie sprzyjają racjonalnemu zagospodarowaniu terenu ani ładowi przestrzennemu, stając się elementem hamującym rozwój.

Na to wszystko nakładają się jeszcze permanentne zmiany przepisów prawa o charakterze ogólnokrajowym i postępujący w ostatnich latach rozkład systemu prawnego państwa. Zmiany prawa budowlanego są dokonywane kilkakrotnie w ciągu roku, a te w aktach z nich wynikających czy z nimi powiązanych jeszcze częściej. Ciągle tworzone są nowe pakiety przepisów, norm technicznych itp., zmierzających – zdaniem ich twórców – do zapewnienia ładu przestrzennego, bezpieczeństwa zdrowotnego, użytkowego, godziwych warunków życia i mieszkania obywatelom, do energooszczędności, zerowej emisyjności, energomobilności, szeroko rozumianej ochrony środowiska, ochrony praw konsumenta poprzez regulację wszelkiej aktywności gospodarczej i zasad finansowych funkcjonowania firm. W konsekwencji szybkiego i chaotycznego tworzenia przepisów prawa doprowadzono do jego przeregulowania, szeregu błędów, braku spójności przepisów itp. Problem dotyczy zarówno prawa materialnego, jak i proceduralnego, co nie ułatwia życia ani obywatelom, ani urzędnikom.

Coraz większą rolę odgrywają orzecznictwa sądów, a tym samym wpływają na naszą działalność. Często bez znajomości materialnej strony problemu powstają linie orzecznictwa, z którymi nie wiadomo, jak później walczyć. Problemem jest uzurpacja do tworzenia norm prawnych mających bardzo istotny wpływ na naszą działalność przez niekonstytucyjne tworzenie prawa – jak np. UOKiK ze swoimi klauzulami abuzywnymi czy Polski Komitet Normalizacyjny ustalający normy techniczne, które potem stają się obowiązującym prawem. Skala zjawiska jest ogromna. Wymaga ciągłego monitorowania, analizowania i podejmowania prób korygowania bądź dostosowania się do tych zmian. Sam tylko PZFD analizuje każdego roku, pod kątem wpływu na funkcjonowanie branży mieszkaniowej, od 25 do 35 przygotowywanych nowych lub zamiennych aktów prawa w randze ustaw lub rozporządzeń, dyrektyw czy aktów prawa lokalnego, tworząc corocznie we współpracy z renomowanymi firmami specjalistycznymi, w celu usprawnienia procesu budowy mieszkań, kilka tysięcy (ok. 3 tys. – jak podaje biuro PZFD) stron analiz, opinii, opcji zmian do rozwiązań proponowanych przez władze publiczne. Pojedyncze firmy nie mają takich możliwości.

Obecnie czas przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej w Warszawie to, licząc optymistycznie, pięć, ale częściej sześć, siedem i więcej lat. Kupując ziemię i przymierzając się do nowego projektu, nigdy do końca nie wiemy, w jakich warunkach technicznych i finansowych przyjdzie nam go realizować. Otoczenie prawne związane z powstaniem nowego mieszkania ma ogromny wpływ na tempo i sposób realizacji, parametry techniczne i użytkowe budynku oraz sposób i warunki finansowania. Wspomniana mnogość, zmienność i niejednoznaczność przepisów, często wręcz ich wadliwość, wynikająca z błędnej oceny sytuacji i potrzeb, to wszystko powoduje brak zaufania do państwa i prawa, brak pewności, poczucie wzrastającego ogromnego ryzyka, przygotowanie rezerwy, którą trzeba wkalkulować w koszty, a tym samym i w cenę, jaką muszą płacić przyszli mieszkańcy.

Niestety te negatywne zjawiska mają charakter trwały i „rozwojowy”. Są one bowiem konsekwencją i afirmacją trapiącego od lat życie w Polsce znacznie szerszego zjawiska całkowitego „rozjechania się” sfery prywatnej, obejmującej ludzi z ich potrzebami i różnorodną aktywnością, i sfery publicznej. Szeroko rozumiane państwo i jego struktury nie nadążają za tempem zmian wynikających z aktywności społeczeństwa. Ten „rozjazd” to rozdzielenie światów, to niedostrzeganie faktycznych problemów i potrzeb normalnych ludzi, w szczególności ich kreatywności. Dotyczy to zarówno nadbudowy, czyli całego sytemu prawa, mającego nadawać ramy i regulować zasady współżycia współczesnego społeczeństwa, a tworzonego jakby w oderwaniu od realiów i otaczającej nas rzeczywistości, jak i sposobu działania coraz liczniejszej armii urzędników posługujących się bezrefleksyjnie i zachowawczo zapisami tego prawa. Można mnożyć w nieskończoność kuriozalne przykłady jego interpretowania i stosowania. Oto kilka wziętych z życia.

W trakcie pandemii COVID-19 niektóre urzędy zinterpretowały przepis zwalniający je z obowiązku dotrzymywania terminów KPA jako podstawę do odmowy wszczynania wszelkich postępowań administracyjnych, idąc zapewne ścieżką rozumowania, mówiącą, że ponieważ urzędy mogą działać tylko w granicach prawa, więc „brak terminu” to brak granic, a więc brak podstaw do działania. Jak widać można i tak… Inny, związany z interpretacją zdawałoby się oczywistych zapisów par. 20 warunków technicznych, mówiących, że stanowiska postojowe przeznaczone dla osób niepełnosprawnych „[…] mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków”. Zdaniem niektórych urzędników kluczowe jest tu sformułowanie „innych budynków”, a w związku z tym przepisy te odnoszą się wyłącznie do tajemniczych „innych budynków” i w żadnym wypadku nie dotyczą odległości od budynku na działce inwestora. No bo to jest „ten budynek”, a nie „inny”. Czyli możemy parkować pod oknem sąsiada, ale nie pod swoim.

Albo taki pokazujący, że brak legalnej i jednoznacznej definicji pojęcia samodzielnego lokalu niemieszkalnego pozwala niektórym urzędom odmawiać stwierdzenia samodzielności lokali garażowych, ponieważ nie spełniają one warunków technicznych „umożliwiających stały pobyt ludzi”(!). Konsekwencją są ograniczenie praw właścicielskich i utrudnienie obrotu gospodarczego. Chyba że ktoś udowodni, że można w nim przebywać ponad cztery godziny na dobę.

Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest definiowana na różne sposoby (co najmniej cztery) w różnych aktach prawnych w zależności od tego, czy jest przedmiotem dociekań urzędu skarbowego, Wydziału Gospodarki Lokalowej, Wydziału Geodezji, władz budowlanych, sądów wieczysto-księgowych czy UOKiK-u, do tego z pozostawieniem sporego pola do indywidualnej interpretacji przepisów przez urzędnika każdej z tych instytucji. Żeby nie było za łatwo, deweloperzy, którzy tak jak i ich klienci mają do czynienia w trakcie każdego prowadzonego procesu inwestycyjnego z tymi wszystkimi ww. podmiotami i interpretatorami prawa, są zmuszeni stosować własną wykładnię tych przepisów. Nic dziwnego, że ta niemająca w świecie materialnym żadnego znaczenia kwestia w świecie prawnym i finansowym staje się zarzewiem licznych konfliktów i poważnych problemów na linii klient – deweloper – urzędy. Można tylko powiedzieć, że rygorystyczne stosowanie jednej z tych „urzędowych” interpretacji wiązałoby się ze znacznym ograniczeniem praw właściciela do korzystania z mieszkania, uzależniając dokonanie nawet drobnych zmian układu ścian działowych w mieszkaniu od zgody wszystkich właścicieli lokali w budynku, co byłoby bardzo trudne do przeprowadzenia, a w przypadku większych wspólnot w praktyce całkowicie niemożliwe. Nie wspominając już o raczej nieracjonalnej konsekwencji, że im więcej ścian w mieszkaniu, tym mniejsza jego powierzchnia, a więc pewnie i… cena.

Zdaniem urzędników odpowiedzialnych za infrastrukturę w jednej z dzielnic inwestor powinien wiedzieć, „że u nas na decyzję ZRID to czeka się minimum 4 lata i że powinien wstrzymać się na ten czas z rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego”. Nie zauważają przy tym faktu, że koszty zakupu działek pod drogę, przeprowadzenia całej procedury zaniechanych przez miasto od lat regulacji własnościowych, przygotowania, organizacji i koordynacji robót oraz budowy drogi wraz z infrastrukturą ponosi wyłącznie inwestor. I że analogiczny zakres prac z zachowaniem pełnego trybu administracyjnego, ale z pominięciem konieczności stosowania leżącej w gestii urzędników procedury ZRID, tenże inwestor, działając samodzielnie, jest w stanie zrealizować w ciągu 15–18 miesięcy. To jest też przykład różnicy pomiędzy sprawnością sfery prywatnej i publicznej.

Nic nie wskazuje na to, by warunki i otoczenie, w jakim realizuje się budownictwo mieszkaniowe, miały ulec poprawie. Wzrastający stopień wzajemnych zależności i powiązań pomiędzy różnymi sferami otaczającej nas rzeczywistości będzie je jeszcze bardziej komplikował, a zakorzenione na wschodzie dążenie rządzących do ingerowania w coraz to nowe sfery życia będzie to zjawisko tylko pogłębiało. W Warszawie, z uwagi na jej stołeczny i dominujący charakter, problemy te dodatkowo jeszcze ogniskują się jak w soczewce. Wydaje się, że tłuste lata dla budownictwa mieszkaniowego powoli, przynajmniej na jakiś czas, się kończą, co szczególnie widać z perspektywy kryzysu roku 2022. Nadzieję może dawać to, że mieszkania były budowane zawsze, bez względu na lokalne warunki i otoczenie, a zapotrzebowanie na nie szacuje się w Polsce wciąż na poziomie od jednego do dwóch milionów w zależności od przyjętej metodologii i kryteriów.