Kazimierz Kirejczyk, Krzysztof Tryboń

Warszawa w liczbach: co i gdzie budowaliśmy przez ostatnie 20 lat?

Poniższy artykuł jest częścią szerszej analizy warszawskiego rynku mieszkaniowego z perspektywy dewelopera. Ze względu na dużą objętość i bogactwo poruszanych zagadnień, zdecydowaliśmy się opublikować ten materiał w formie cyklu tematycznego. W całości tekst ten ukazał się pierwotnie w książce „Krajobraz architektoniczny Warszawy”, wydanej nakładem Wydawnictwa Blue Bird w 2022 roku. Zapraszamy do lektury!

Część 6 z 7

Zacznijmy od sfery ekonomicznej, często pomijanej w dyskursie publicznym, architektonicznym czy urbanistycznym, a tak istotnej dla deweloperów i ich klientów. Branża deweloperska to nie tylko dziedzina budownictwa, ale również istotny element rynków finansowych. Skala budownictwa mieszkaniowego tylko w niewielkim stopniu ma związek z samym zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych ludzi. Oczywiście w niektórych okresach i warunkach można budownictwo mieszkaniowe podporządkować temu celowi. Znamy to z okresu przed 1989 r., szczególnie z lat 70. Wymaga to jednak przyzwolenia społecznego lub preferencji politycznych, gdyż – jak wiadomo – zaspokojenie potrzeb dotyczy niewielkiej grupy, a koszty takich działań muszą ponosić wszyscy. W normalnej gospodarce skala tego typu budownictwa zależy głównie od wielkości środków, które rynki finansowe gotowe są przeznaczyć na ten segment rynku.

To rynki finansowe oceniają ryzyka i opłacalność tego typu inwestycji. Razem z wejściem do UE, a właściwie to już z przygotowaniami do tego wejścia, europejskie, i nie tylko, instytucje finansowe dostrzegły potencjał tkwiący w rynku mieszkaniowym w Polsce, a w szczególności w Warszawie. Ten trend, pomimo cykliczności i zawirowań dotykających okresowo świat finansów, był narastający w pierwszych 20 latach XXI w.

Można by powiedzieć, że to głównie dzięki kapitałowi napływającemu z rynków finansowych i kreatywności inwestorów był możliwy tak dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach w Warszawie. I to często pomimo niesprzyjającego inwestowaniu otoczenia prawnego i administracyjnego. I nawet cyklicznie powtarzające się kryzysy na rynkach finansowych, ograniczające dostęp do finansowania zarówno klientom, jak i deweloperom, skutkujące okresowymi załamaniami sprzedaży, ale też i budowy mieszkań, nie były w stanie w ujęciu długookresowym powstrzymać dynamiki budowy mieszkań.

Za inwestowaniem w mieszkania przemawiał też czysty rachunek ekonomiczny. Według danych publikowanych w przytaczanych już raportach NBP dotyczących rynku nieruchomości w Warszawie za 1 m2 mieszkania trzeba było zapłacić w 2006 r. ok. 5870 zł, a w roku 2021, tj. po 15 latach, już 11 tys. zł, co daje wzrost o 5130 zł i zwrot z włożonego kapitału z tytułu samego tylko posiadania na poziomie 5,8%/rok. Przy założeniu dodatkowego zwrotu z wynajmu na poziomie 3–4%/rok daje to łącznie ok. 9–10%/rok od zainwestowanych pieniędzy w mieszkanie. Przy niskich stopach procentowych oferowanych przez banki zakup mieszkania stał się więc jedną z atrakcyjniejszych z dostępnych na rynku form lokowania pieniędzy, szczególnie dla osób dysponujących gotówką. Do tego transakcja była obarczona relatywnie niskim stopniem ryzyka i prosta do przeprowadzenia. Nie potrzeba było mieć nadzwyczajnie dużej wyobraźni, żeby to przewidzieć. Tym bardziej że z podobnym zjawiskiem spotykamy się od lat i w zależności od miejsca i czasu przybiera ono większe lub mniejsze rozmiary. Akurat Warszawa pod tym względem odstawała od reszty Polski in minus z uwagi na relatywnie niski wzrost cen mieszkań. W Polsce powiatowej był on blisko dwukrotnie większy, co przy kilkukrotnie niższych niż w Warszawie cenach bazowych mieszkań i relatywnie niewiele mniejszych cenach najmu powodowało, że inwestowanie tam w mieszkania było o dziwo atrakcyjniejsze.

Owocowały też doświadczenia zdobyte w latach 90. XX w. przez firmy deweloperskie i współpracujące z nimi instytucje finansowe i bankowe. Na rynku pojawiały się coraz sensowniejsze, a nieznane w Polsce różne tzw. produkty finansowe adresowane przez instytucje finansowe do deweloperów i klientów, ułatwiające i pozwalające na pozyskanie środków finansowych umożliwiających jednym wybudowanie, a drugim kupno wymarzonego mieszkania. Było to szczególnie istotne, biorąc pod uwagę permanentny niedobór kapitału u deweloperów i niski stan zamożności postkomunistycznego społeczeństwa. I nawet wysokie w początkowym okresie stopy procentowe nie były w stanie powstrzymać trendu wzrostowego w budownictwie mieszkaniowym. Firmy deweloperskie często brały na siebie znaczną część obsługi finansowej klienta, oferując mu przy współpracy z bankami gotowy produkt finansowy pozwalający na kupno mieszkania na kredyt. Sprawne i odpowiedzialne działanie w tym zakresie zapewniło sukcesywny wzrost liczby realizowanych i sprzedawanych mieszkań pomimo relatywnie wysokich, szczególnie w pierwszym dziesięcioleciu, kosztów kredytu.

Wysokie oprocentowanie kredytów inwestycyjnych i hipotecznych, a szczególnie niedająca się przewidzieć wysokość zmiennych stóp procentowych podlegająca cyklom koniunkturalnym nie były jedynymi czynnikami, z którymi skutecznie walczył rynek mieszkaniowy w latach 20. XXI w. Tej w pewnym sensie rewolucji finansowej towarzyszyła inna – rewolucja technologiczna. Zmiany technologiczne i organizacyjne dotyczące stosowanych materiałów oraz procesów związanych z realizacją robót miały olbrzymi wpływ zarówno na tempo, liczbę, ale przede wszystkim na jakość nowo powstającej mieszkaniówki.

Wraz z wejściem w nowy wiek zaczęły coraz odważniej wkraczać, a  wdzierać się do budownictwa mieszkaniowego nowe rozwiązania techniczne, nowe technologie, nieznane wcześniej materiały i urządzenia, rozwiązania funkcjonalne. Razem z wymuszanymi coraz ostrzejszymi przepisami prawa, w szczególności w  energooszczędności, ochrony środowiska (ziemia, woda, powietrze, flora i fauna), komfortu i bezpieczeństwa mieszkańców, zmianie uległy kształt, wygład, standard użytkowy naszych mieszkań, budynków i osiedli. Przede wszystkim zmieniły się preferencje i oczekiwania samych mieszkańców. Wraz z otwarciem granic i poznawaniem innej niż siermiężna socjalistyczna rzeczywistość Polacy zobaczyli, że można żyć i mieszkać inaczej. Rynek mieszkaniowy musiał odpowiedzieć na to zapotrzebowanie tak, jak robi to zawsze, gdyż jak wiadomo deweloper nie buduje dla siebie, tylko dla klienta. I im większy i bardziej otwarty staje się rynek, tym ta zasada staje się czytelniejsza.

Dziś już trudno sobie przypomnieć siermiężne, lepione z kiepskich materiałów elewacje powstających w latach 90 tych XX wieku budynków, wystrój części wspólnych z tandetną terrakotą czy lastrykem na podłodze i lamperią malowaną „na jasny orzech”, żeby nie brudzić ścian, pokrzywione obróbki, dwuspadowe dachy z lukarnami i balkony najeżone antenami i talerzami telewizji satelitarnej, zamknięte wysokimi ogrodzeniami osiedla pozbawione z reguły miejsc parkingowych dla gości i jakichkolwiek elementów wspólnego zagospodarowania, pozwalających mieszkańcom na identyfikację z własnym domem czy osiedlem. One nadal istnieją, choć ukryte w masie powstałych później obiektów, a ich autorzy i mieszkańcy pewnie nadal patrzą na nie z sentymentem. Niemniej dotyka je proces szybkiego starzenia i spadku wartości rynkowej.

Dwadzieścia lat to spory szmat czasu i na jego tle też widać różnicę w jakości obiektów powstających w różnych okresach. Wydaje się jednak, że zmiany te szły w dobrym kierunku pomimo niezwykłej ich dynamiki. Nowoczesna, estetyczna stolarka okienna i drzwiowa, wymagająca trzyszybowego szklenia, urządzenia wentylacyjne z rekuperacją, zapewniające odpowiednią ilość wymian powietrza, przy jednoczesnym zagwarantowaniu minimalnych strat i odzysku energii, wydajne instalacje grzewcze, sprawne urządzenia i instalacja p.poż, zdwojona instalacja teletechniczna, punkty zasilania samochodów elektrycznych, do tego ściany pozbawione mostków cieplnych i ocieplane dziś kilkunastocentymetrową warstwą wełny mineralnej lub styropianu, szklane balustrady balkonów, wysokiej jakości materiały wykończeniowe zewnętrzne i wewnętrzne, wszechobecne oprzyrządowanie elektroniczne już obejmujące nie tylko monitoring i kontrolę ruchu, lecz także inteligentne zarządzanie na odległość mieszkaniem i jego wyposażeniem.

Te wszystkie rozwiązania podnoszące jakość mieszkania i jakość życia mieszkańca nie pozostały, bo nie mogły pozostać, bez wpływu na koszty budowy, a w konsekwencji istotnie wpłynęły na wzrost ceny sprzedawanych mieszkań. Jeśli do tego dodamy obciążenie nowo budowanych mieszkań kosztami rozbudowanych układów drogowych, urządzeń miejskiej infrastruktury sanitarnej i elektroenergetycznej czy dodatkowych miejsc parkingowych kosztem powierzchni komercyjnej bądź koniecznością sfinansowania dodatkowej infrastruktury mającej służyć poprawie standardu życia, to często rodzi się wątpliwość, czy ten wzrost jakości życia nie odbywa się zbyt wysokim kosztem przyszłych mieszkańców. I czy gdyby mogli o tym sami decydować, to nie zrezygnowaliby z większości tego typu „udogodnień” w zamian za np. większą powierzchnię mieszkania.

Problemy związane z otoczeniem ekonomicznym, technicznym i technologicznym towarzyszącym w minionych 20 latach działalności deweloperów mieszkaniowych w Warszawie zostały na tyle „oswojone” przez to środowisko, że w zasadzie dziś stanowią marginalny przedmiot naszych zmartwień i rozterek. Ze zdecydowanie bardziej skomplikowaną sytuacją mamy do czynienia, analizując otoczenie prawne i administracyjne, w jakim przyszło działać deweloperom.